「所有している不動産を売るタイミングがわからない‥」「マンションを買いたいけど、いつ買えばお得なの？」
大きい買い物・売り物だからこそ、タイミングがとても大事ですし、悩みますよね。
不動産の価格は2019年現在の時点では上昇傾向にありますが、国の政策や経済状況によっては急激に下がる可能性もあります。
不動産の売却・購入のタイミングは、自分の目的に応じて決めることが大切です。
この記事では、ずっと言われて続けている不動産価格大暴落説の真相、そして、不動産価格の推移、価格の高騰および暴落が起こり得る具体的なタイミングを紹介していきます。
一生に多くはない不動産の購入・売却時に、タイミングよく行動するための知識を身に着けていきましょう。
◆2020年オリンピックまで不動産価格は高騰
不動産は同じものが一つもないからこそ、物によって違います。需要のある家もあれば、需要のない家もある。需要があれば売れるし、なければ売れない。非常にシンプルです。
結論からいうと、2020年のオリンピックまでは価格は高騰しているといわれています。
家を売りたい人にとっては、こうしたときに売った方が値下げせずに売れるのでメリットがあります。
一方で買いたい人にとっては、安くなるタイミングがこれからまだまだあるので、様子見の方が良いかもしれません。
不動産価値が上昇した理由として、次の3つが挙げられます。
① オリンピックの特別需要
2020年に開催される東京オリンピック・パラリンピックに向け、関連する施設の建設やインフラの整備で資材不足になっています。
そのため、マンション建築費用自体が高騰し、さらにマンション向けの利便性の高い土地が減少していることにより、土地代が高騰しているため、結果としてマンションの価格自体が高騰しています。
一方、オリンピックが終わり関連する施設などの建設が落ち着けば、土地代やマンション建設費の高騰も落ち着くと考えられるため、マンションを購入したい人にとってはオリンピック後がお得だろうといわれています。
② 低金利が不動産購入をサポート
住宅ローンは各社年1％にも満たない低金利が軒並み続いています。2013年以降の金融緩和以来続く超低金利時代ですが、ローンを組んだ場合の総価格が安くなると、不動産購入の意欲を高める動機になっています。
購入したい（需要）が増えれば、不動産の価格（供給）が上がるのはもちろんのこと。超低金利時代はしばらく続くのだろうと考えていました。
しかし突然、日銀は先行きの政策に関する指針『フォワードガイダンス』にて、「当分は維持する」という見方を、2019年4月25日に「少なくとも20年春頃まで維持する」と修正、方針を切り替えました。
低金利時代がいつまで続くかが不明確になったことで、金利の変動が起き状況が変わることも大いに考えられるでしょう。
◆不動産の価値が下がる5つの要因
2020年の東京オリンピック後、不動産の価格は下落する可能性が高いといわれています。その原因として、「高齢者増加問題」や「景気後退」など、5つの理由が挙げられています。それぞれ見ていきましょう。
① 都心・地方関係なし！「高齢者増加問題」
不動産は持ち家・賃貸討論があります。これから人口が少なくなってくると、どんどん高齢化し不動産の需要は下がり、価格を安くしないと売れない時代がくるでしょう。特に、高齢者が増えるとマンションに暮らしたいという需要が減るといわれています。
少子高齢化社会になっている日本では、都市部であっても空き家が増えつつあり、今後も増加し続けるといわれています。
空き家になると、劣化、管理環境の悪化、価格は直接影響します。たとえ内装を大切に扱っていたとしても、全体が劣化していると購入希望者が感じれば、価格は下落します。
② 東京オリンピック後の景気後退
オリンピックが開催された国は、その後景気が後退するというデータがあります。商業主義になった1984年以降に、多くの開催地で景気後退が起きているのです。景気が後退しない要因がなくカバーができなければ、不動産の価格を下げないと買ってくれなくなるでしょう。
また、2020年の東京オリンピック開催の仕事を求めた人によって集中した都心の人口も、終われば人が減り、空き家が増えるでしょう。特にマンションは、供給過多が起きると価格が下がりやすいといわれています。オリンピック後ならではの問題も潜んでいるのです。
ただし、大阪だけは2025年に万博の開催が予定されているので、現在の東京オリンピック開催にような不動産需要は大きいとされています。そのため、大阪万博の開催予定地周辺の地域では、高い価格を維持するとの予想があります。
③ 投資家が不動産を一斉に手放し下落
オリンピックの特需により価格高騰を狙った投資目的で購入した投資家たちが、一斉に売却し出し手放す可能性があるのです。市場に出回る不動産の数が増えることで、その分価格が下がりやすくなり、売りたい人にとっては損に感じるでしょう。
また、出回る不動産の数が増えるという意味では、オリンピックの選手村が2022年に改装後新築マンションとして分譲される予定があります。安い新築分譲マンションとなれば、中古マンションの売却額はさらに下がることが予想されます。
買い手側も「せっかくなら中古より新築マンションに住みたい」となり、せっかくならと選手村の分譲にするという選択肢を取る人もいるでしょう。マンションの供給増加と購入希望者の減少によって、中古マンションはさらに値下げしなければならない状況になる可能性があります。
④ 非正社員の増加で不動産が売れない
2019年現在、非正規社員は全体の37.2％、労働者のおよそ4割、2039万人が正社員いがいの派遣社員、契約社員、パート、フリーターといった非正規社員です。2019年2月15日に公表された「労働力調査」によると、非正規社員は、前年より91万人増加しており、年々増加し続けています。
安定した収入がないと審査に通りにくい住宅ローンは、非正規社員は利用できず、住宅ローンを組めないと不動産を購入できる可能性は低くなります。つまり、非正規社員に売るには売り手は価格を下げることになるのです。
今後も非正規社員は増え続けるでしょう。そのため、住宅ローンは利用できないが家が欲しいという人に標準を合わせなくては現実的に無理だという日がくるかもしれないのです。
働き方改革に伴って、会社という枠組み以外にも、フリーランスや住宅ワーカーなど、雇用形態は多岐に渡ります。現地点は不透明ですが、住宅ローンの形も、住居という価値も変わっていく可能性もあります。
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◆これからも住みやすい家は値下がりしない
不動産の特徴次第で、価格が下落しにくい場合もあります。では、どういった特徴があれば価格は値下がりしにくいのでしょうか？4つの特徴についてみてみましょう。
① 交通の便が良い、周辺施設が充実など、立地条件が良い
立地条件が良い不動産は、今後も価格減少の影響を受けにくいでしょう。人が住みたいと思うような施設、駅近や主要交通機関、スーパーやコンビニ、病院、銀行、役所などの自然と人が集まる場所の近くは、充実した立地とされています。
また、車を頻繁に使う地域であれば、駐車場が安かったり、無料で借りられるかなども重要視されます。その土地の生活に合った施設が充実しているほど、資産価値は上がります。
② 再開発の地域は穴場
わかりやすいのが、品川駅と田町駅の間にできた新駅「高輪ゲートウェイ駅」。名前でも話題になったので記憶に新しいですね。こういった開発地域は、価格の値上がりが期待できます。
地方であっても、新しい駅や商業施設の建設など、開発されている地域であれば、価値が上がる可能性があります。
売り手にとっても、買い手にとっても、少しでも価値が上がる資産になるので、再開発が進んでいる地域は穴場なのです。
売り手は、今後の再開発によって価値が上がりそうと踏むのであれば、そこを売り時として売却価格を見積もっても良いでしょう。
③ 管理が行き届いている
不動産は年々劣化するものです。外壁のヒビや設備のメンテナンスも価格に影響します。管理が行き届いてる不動産は、経年劣化の価格下落を最小限に抑えられるでしょう。
特にマンションなどは、共用部分も影響するので注意が必要です。管理状態がわかる部分として、エントランスやポスト、駐輪場や駐車場の清潔感などがあります。戸数が多いマンションほど管理組合も機能していて、管理がしっかりされていることも多いです。戸数が少ないマンションでも、管理組合がしっかりしていれば、価格減少の心配も小さくなります。
④ 住みやすい家には理由がある「方位学」「家相」
北東の鬼門や南西の裏鬼門といった家相は、少しは耳にしたことがあるでしょう。家に配置されている場所や方位で、良い・悪いとされているものがあるのは、長い長い歴史ある中国の古典から来ています。
知識がない人にとっては意味がないと思うかもしれませんが、風水や家相は長い暮らしの中の知恵なのです。意味がないものなんてないのです。
例えば北東の鬼門は一年を通して一番日が当たらない場所です。鬼門に玄関があると、薄暗い陰気な感じを受けます。鬼門に台所があると、台所に立つ時間が長い主婦は冷え冷えして、婦人科疾患にかかりやすくなります。そこは、「陰中の陰」の場所で、陰がこもりやすく不潔になりやすい方位です。
一方、南西の裏鬼門は、西日(にしび)で、常に高温になりやすく食べ物が腐りやすい場所です。井戸などあると、井戸水が高温で腐敗しやすくなります。そういう意味で、そこに台所があると、食中毒など伝染病にもなりやすいのです。
【売れやすい家の特徴をまとめ記事】
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・マンション・戸建ての内覧時が鍵！高く売れる裏技2選！
・【歴30年のベテラン投資家さんにインタビュー】不動産の購入で大事にしたいこと3つ
・不動産投資は『激安ボロ物件のリメイク投資』の時代へ
◆不動産の価値を知る方法
不動産は千差万別、唯一無二、同じものがないからこそ、特徴によって価格も異なります。
実際に売れないと、価格は不明ですが、おおよその相場であれば次の3つの方法でチェックできます。
① 不動産一括査定サイトで価値を知る
不動産一括査定サイトは、所在地などの基本情報を入力すると、一度に複数の不動産会社に査定依頼をしてくれるサービスです。もちろん無料でできます。不動産会社に依頼することで、最新の情勢を加味して査定価格に反映してくれるので、自身の不動産の価値を知ることができます。
注意点としては、査定価格と売却価格はイコールではありません。不動産のプロである不動産会社は「およそ3ヵ月で売れる価格」として提示してくれます。
一括査定サイトは、所在地から不動産会社のマッチングも行ってくれるので、近隣の不動産会社を探す手間も省け、入力も一度で済むのでオススメです。
② 土地総合情報システムで価格変動がわかる
ここ数年の価格変動を調べるのは、国土交通省が運営している「土地総合情報システム」が便利です。不動産売買を行った人に対してアンケートをとり、それを元に成約価格を2005年から直近までまとめてみることができます。
売却した期間が近い成約事例をみることで相場の参考にもなり、また周辺の成約価格が年々増加しているか、減少しているかの傾向を調べることができます。現状把握で、売り時を見誤らずに済みます。
注意点としては、あくまでもアンケート結果をもとにしているので、不動産会社による査定と比較すると情勢は反映されていないというデメリットがあります。
③ レインズは過去1年の成約価格を知れる
「レインズ（REINS Market Information）」とは。国土交通大臣が指定する不動産流通機構が運営・管理することによって成り立っている、取引情報を閲覧できるサイトです。
不動産会社同士の情報交換にも用いられ、信頼性の高さには定評があります。
検索条件に合う取引情報が、直近1年間で100件未満だと、検索できないというデメリットがあるのには注意です。そのため、マンションが少ない地域などは詳しい情報は得られない可能性があります。
| 一括査定サイト | 土地総合情報システム | レインズ（REINS Market Information） | |
| ポイント | ・地域の情勢を反映した査定価格が分かる ・相場が分かりやすい ・すぐに依頼出来る ・一度の入力で複数社に依頼ができる |
・数年分の価格変動が分かる ・アンケートを元にした成約事例を知れる |
・実際の取引事例に基づいている ・条件を詳しく設定可能 ・過去2年の市場動向をグラフでチェックできる |
◆売却は早めに行動すべき3つの理由
善は急げともいいますし、売却は早めに行動するべきです。
具体的な理由を3つ紹介します。
① リミットの2020年まで時間がない
上記でも説明したように、住みやすい家や地域や条件によっては影響を受けないところもあります。とはいえ、数年前から2020年の東京オリンピック開幕に向けて、不動産の価値は上がってきているといわれています。
東京オリンピックの開催が決定したことによって、海外の投資家たちは投資用にタワーマンションを購入したりしています。もちろん日本人も、「マンションを買うのは今が一番いいタイミングだ」と購入を決めている人も多いのです。
こうした流れで不動産の価値は上昇しているので、その間に売却してしまうのも一つの手です。
② 相続税対策
相続財産の中で6割を占めるといわれる不動産。法律の改正によって、不動産購入は大きな節税効果が得られると注目が集まっています。不動産購入によって節税をしたい人たちは、基本的に多額の現金があり、高額な不動産でも売れていました。
しかし、このまま不動産の価値が上昇し続けることは考えにくいので、どこかのタイミングで下落するでしょう。そのタイミングこそ、2020年の東京オリンピック後だといわれています。そのため、東京オリンピック前までに不動産を売却したほうがいいのではないかといわれているのです。
いつかは売ろう‥と少しでも検討しているのであれば、価格が少しでも高いうちに売ることをオススメします。遅くとも、2020年までの売却が無難といえるでしょう。
③ 売却期間は意外と長い
いざ、不動産を売ろう！と決心しても、すぐに売れるとは限りません。売却を決めてから、売却が完了するまで、大体3ヵ月かかると見込まれています。それ以上かかると遅め、それ以下だと早いといわれるでしょう。
不動産売却の手順としては、まずいくらで売れそうか、相場を知ることから始まります。おおよその相場を把握したら、次は信頼できる不動産を探します。その不動産に物件の査定を行ってもらい、信用できそうであれば不動産会社に仲介依頼をして不動産を売り出します。
ちなみに、ここまですべてをやってくれるのが、不動産一括査定サイトです。
不動産を売り出してすぐに購入希望者が現れればいいですが、そう上手くはいかないこともあります。購入希望者が大勢現れても、売買契約を結び実際に引き渡しに至るまでには、さらに時間がかかるのです。
2020年までに売りたい、ここ数年での売却を検討している場合は、まずは査定からでも準備を始めていくのが良いでしょう。
◆まとめ│自分の家の特徴を把握しておこう
2020年東京オリンピック後に不動産の価値が大暴落する！！という噂を耳にして、あたふたしていませんか？
実際は、大暴落するにも理由があり、下落しない物件もたくさんあるのです。
しかし最も大事なことは、下落する・しないに、絶対はないことです。どれだけ理由がしっかりしていても、どれだけ良い条件が揃っていても、絶対ではありません。今後なにがあるかは誰にもわからないのです。
ただし、たくさん調べて知っていくことで、出来る限りリスクは減らせるということです。すべて想定内にしてしまったらこちらのもの。突然の大暴落でさえも、想定内であれば怖いものはありません。情報を味方につけ、資産である不動産を知っておきましょう。
噂ばかり鵜呑みにせず、自分の目でしっかり確かめ、自分の不動産は自分で守りましょう。
まずは、不動産の価値を調べることから始めてみてはいかがでしょうか。