不動産は、名義人が1人のことが一般的ですが、まれに複数の名義人が1つの不動産を所有していることがあります。
そのような不動産を「共有不動産」と呼びますが、今回はそんな共有不動産の売却について紹介します。
また、売る場合は自分の持つ分だけ売ることはできるのでしょうか？
実は共有不動産は、売却しようと思っても実際には難しいものですが、自分の持ち分だけ売れば、比較的簡単に売却することができるようです。
今回は「共有不動産」の疑問、売り方などを主に紹介していきます。
■なぜ共有不動産が生まれるのか
「遺産相続の結果、複数の相続人が1つの不動産を共同所有することとなった」
「住宅ローンで多く融資してもらうため、夫婦の共同名義とした」
「より高額の不動産を購入するため、複数人で不動産を購入した」
以上のような理由で、「共有不動産」と呼ばれる不動産が誕生します。
▲複数の相続人で1つの不動産を相続
可能性として最も高いのは、それまで不動産を所有していた名義人が亡くなり、死後に名義人の相続人が複数いるケースです。
自然なケースではありませんが、1つの不動産を複数の相続人が所有することは、決して珍しくはありません。親が子の名義にする場合もあるでしょう。
▲不動産購入の際、共同名義にする
他に考えられる可能性としては、不動産を購入する際に、あえて共同名義にした場合です。
例えば、共働きの夫婦が一戸建てを購入する場合、旦那さんの収入だけでは十分な住宅ローンの融資が受けられないとします。
しかし妥協はしたくない、そんなときに奥さんとの共同名義にして、奥さん名義でも住宅ローンを組むのです。
こうすることによって、高額な不動産でも購入できるようになります。
共同名義は、血縁関係や婚姻関係を必ずしも必要としません。
例えば、赤の他人がお金を出し合って1つの不動産を購入するとしましょう。
この場合、代表者1人の名義にしてもいいのですが、出資者全員の名義にするというやり方もあります。
正直な話、一般的な立場からすると、共有不動産はかなり不自然な所有形態です。
もちろん、全ての共有不動産がはじめから共有することを念頭に置いていたわけではありません。
もともとは親の所有だった不動産だったが、親の死後に複数の兄弟姉妹で相続した結果、所有者が複数人になってしまった例が多いです。
また、一人ではなかなか手が出ないような高額の不動産を手に入れるため、複数の人間で資金を出し合って不動産を購入したときも、所有者は複数になることが多いようですね。
ちなみに、「道路に面した部分は私」「1階部分は僕」「庭は俺」というように、一つの不動産の特定の部分のみを所有するというのは、原則としてありません。
■自分の持ち分ってどうやって確認するの？
「自分が不動産の共同名義人なのは知っているけど、どれくらいの持ち分があるか分からない」
そんな人も多いのではないでしょうか？
そこでまずは、自分の持ち分を確認しましょう。
▲まずは、「登記事項証明書」を入手
最も手っ取り早い方法は、「登記事項証明書」を取得する方法です。
登記事項証明書は法務局で取得することができます。
以下に、法務局で書類をゲットする方法を紹介します。
①該当する不動産の所在する法務局に行って、申請書を作成する
②受付で申請書を渡す
③手数料に相当する収入印紙を買う
④登記事項証明書が発行される
⑤返却された申請書に収入印紙を貼ってもう1回提出する
申請書には、「住所」「氏名」「種別（土地か建物か）」「地番・家屋番号」「請求通数」の項目を記入し、「登記事項証明書・謄本（土地・建物）」「専有部分の登記事項証明書・抄本（マンション）」にチェックを入れます。
混雑していなければ10分ほどで手続きは完了し、手数料として収入印紙が480円（オンライン請求・窓口交付）～600円（書面請求）かかります。
▲登記事項証明書ってどうやって見るの？
無事に「登記事項証明書」を入手したとしても、次に待ち構える問題が「登記事項証明書をどうやって見ればいいのか」でしょう。
登記事項証明書は、「表題部」「権利部（甲区）」「権利部（乙区）」「共同担保目録」と、多くても4つの欄しか存在しません。
自分の持ち分を手っ取り早く見たい場合は、このうち「権利部（甲区）」を見ましょう。
この欄には、所有権に関する事項が記載されており、持ち御持分割合についても記載されています。
権利部（甲区）は、「順位番号」「登記の目的」「受付年月日・受付番号」「権利者その他の事項」から構成されており、持分割合はそのうち「権利者その他の事項」に以下のように記載されています。
| 権利者その他の事項 |
| 共有者
○○町○○1番地 持分3分の2 山田 太郎
○○町○○1番地 持分3分の1 山田 花子 |
■共有不動産は共同所有者全員が売却に同意しないと売れない
どんな理由で共有不動産が発生したとしても、「共有不動産は共同所有者全員が売却に同意しないと売却できない」という原則は変わりありません。
共有不動産については、「持分割合」が定められています。
Aさんが5分の2、Bさんが5分の2、Cさんが5分の1の持分割合があったとして、Cさんだけが売却に同意しなければ、いくら5分の1の持分割合しかないとはいっても、共有不動産は100%分売ることはできません。
どんなに小さな持分割合であったとしても、その権利は同等なのです。
つまり、ここからお話することは「持分割合」だけを売る方法になります。
■自分の持ち分だけ売る方法は？
登記事項証明書の「権利者その他の事項」から、自分の持ち分が分かったら、次はいよいよ、共有不動産の自分の持ち分だけを売る番です。
しかし、その前に「自分の持ち分だけ売る」以外の方法を紹介します。
読み進めていただくとわかりますが、これからお話する「分筆」と「売却のち分配」という方法はとても面倒なんです。
▲「自分の持ち分だけ売る」以外の2つの方法
——分筆する
例えば「分筆」。分筆とは、一つの土地を2つ以上に分割することを指します。
分筆の割合は「持分割合」に応じて決められます。
上記で、持分割合は必ずしも分割する面積ではないと言いましたが、分筆に関しては持分割合に応じて面積を分けるといったこともあるようです。
分筆までの手続きが面倒なのと、土地の上に建物が建った状態では分筆すらできません。
分筆した土地は、共同名義人それぞれに分け与えられ、分筆後の土地は、それぞれの名義人が好き勝手にできます。
共同名義人の誰かが反対していても、分筆していれば自分の土地を売ることができます。
分筆後の手続きはスムーズですが、そこに至るまでが一筋縄ではありません。
分筆をするにも共同名義人全員の合意が必要です。
さらに、土地をどのように分けるかも問題で、「道路に面した土地」と「道路に面しない土地」では、同じ面積でも前者の方が価値が高くなります。
面積を等分にすることはできても、土地の価値まで等分するのは簡単ではありません。
共有不動産を売却したのち、利益を持分割合に応じて分配する方法もありますが、誰か1人でも反対していたらできません。
いずれにせよ、共同所有している不動産を売却するのは、かなり大変そうです。
——売却した後分配する
もう一つは、共有不動産を売却したのち、その利益や経費を持分割合に応じて配分・負担してもらう方法です。
こちらも全会一致が原則で、誰か1人でも反対していたらできません。
「利益はもらうけど経費は払わない」なんて身勝手も許されません。
▲自分の持ち分だけを売る方法は？
上記の二つ「分筆」と「売却のちの分配」は、いずれにせよ共同名義人の同意が必要となりますので、実際に手続きを進めていくのは難しいです。
しかし、自分の持ち分だけを売却する方法は、他の2つの方法とは決定的に異なる点があります。
それは、「共有者の同意や承諾を必ずしも必要としない」点です。
民法206条には、「所有者は、法令の制限内において、自由にその所有物の使用、収益及び処分をする権利を有する」と記載されており、自分の権利の範囲内ならば自由に売買ができます。
分筆や一括での売却は、共同名義人とのトラブルが絶えなく、うんざりしている人も多いかもしれません。
しかし、持ち分だけ売ることは、自分の意思で行うことが可能です。
その流れは、一般的な不動産売買と大差ありませんので、親族同士のトラブルや面倒な手続きを避けたい方は、不動産会社にお願いをするといいでしょう。
■自分の持ち分だけ売る時の注意点
自分の持ち分だけを売る際には、以下のような注意点があります。
▲売値は下がる可能性が高い
仮に自分の持ち分だけ買主に売っても、他の共同名義人がそのままならば、買主はその不動産を自由にすることはできません。
そのような制限付きの土地ですので、高く売れる可能性はあまりありません。
▲無償だと贈与になる
共同名義人同士で持ち分を売買することも可能です。
持ち分を売買するのは面倒だから、誰か1人に名義変更してその不動産を他の人に売ったお金を分けた方が合理的、という考えもあります。
しかしこの場合、「売買」ではなく「贈与」扱いとなり、贈与税が発生します。
仮に共同名義人全員が合意しているのであれば、名義変更ではなく委任状によって売却を誰かに任せた方が得です。
■トラブル回避のために、不動産会社などを介する
共有不動産を売却する際には、いずれのケースでも共同所有者同士が合意していることが重要です。
共同所有者の間でいがみ合ったりして感情的になると、進むはずの合意形成もなかなか進みません。
そこで、共有不動産を売却するときには、不動産会社を仲介すると物事がスムーズに動きます。
