売却しやすいのは2LDK?3LDK?売却方法は間取りとターゲティングから

物件を売る時には、その部屋の間取りによってターゲットが変わります。結論から言うと、2LDKと3LDKのどちらが売りやすいかは、ケースバイケースなので一概にはいえません。ただし、ターゲットと広告方法によって売り方を変えることにより、「売りやすい物件」にすることは可能です。

今回は、その「売り方」について、間取りやとターゲットの観点から解説します。また、2LDKよりも3LDKの方が価格は高いというのは大前提での解説になります。

1.ターゲットが「求めているもの」から考える

まずは、ターゲットが求めているものから考えることが大切です。ターゲットが自宅に求めるものは、人それぞれ異なります。その「求めているもの」により、2LDKを選ぶか3LDKを選ぶか変わってくるのです。

1-1利便性を求めている場合

仮に、ターゲットが利便性を求めている場合には、2LDKのマンションの方が売りやすい場合が多いです。なぜなら、そこに居住する人は「部屋の広さ」という居住性を求めているワケではないので、価格が安い方がニーズに合っているからです。

利便性を求めているかどうかは、その物件が所在するエリアによります。たとえば、都心に近く一般的に「オフィス街」と言われている場所まで電車で行きやすいエリアであれば、そこに住む人は利便性を求めている人が多いです。

そのため、価格の安価な2LDKを選ぶことの方が多いというワケです。この場合には、広告への打ち出し方法は間取りや広さよりも、価格や利便性を前面に出した方が良いです。たとえば、以下のような広告を打ち出すと効果的です。

・価格を大きく目立たせる

・駅徒歩距離を大きく目立たせる

・主要駅(新宿駅や東京駅など)の所要時間や絶対距離などを記載する

1-2居住性を求めている場合

一方、郊外エリアなどの場合は、利便性よりも居住性を求めることが多いです。居住性とは、「静か」「治安が良い」「部屋が広々している」など、エリア的な要素だけでなく「快適な室内空間」という要素があります。そのため、2LDKよりも広々とした3LDKの方が人気はあるというワケです。

居住性を求める人は、室内空間を重視するので、多少価格が上がっても住みやすい広い空間を選びます。そのような人に向けては、以下のような広告打ち出しが効果的です。

・用途地域(第一種低層住居専用地域など)を打ち出す

・「静かな住宅街」など周辺環境をストレートに打ち出す

・部屋の間取りの良さや広さを目立つように打ち出す

2.ターゲットをどう定めるか

次に、ターゲットをどう定めるかという話です。ターゲットを誰にするかで、広告の打ち出し方も変わってきますし、広告の打ち出し方によって集客数が変わってきます。以下のターゲット設定は、不動産会社と一緒に考えましょう。

自分の売りたい物件を誰にピールするかを最初に決めておかないと、広告展開の軸がブレてしまう点には気を付けましょう。

2-1ファミリーを狙う

まず、ファミリー層を狙う場合には、3LDKの方が売りやすいです。逆にいうと、3LDKの物件は、ファミリー層へ向けて広告展開した方が良いともいえます。特に、子供が2人いる状態だと、3LDKの物件でないと手狭になるので、3LDKであることをアピールできます。

たとえば、以下のように広告すると効果的です。

・間取り図にイラストを加えて「夫婦の寝室」や「子供部屋」を明記する

・子供が小さいうちは余っている部屋を衣裳部屋にするなどを提案

・1つ1つの部屋に独立性があればアピールする

まず、「家族でそこに住む」というイメージを沸かせることが大切です。そのため、実際住んだ後にどう使うかを間取り図に明記してあげる方法は効果的な方法といえます。また、子供の成長によって部屋の使い方は変わるので、その点まで提案してあげると更に住んだ後のイメージが沸きます。

ほかにも、たとえば「開き戸の部屋」などは独立性が高いです。そのため、寝室や子供部屋というプライベート空間として成立しやすいため、そのような部屋は存分にアピールするべきです。

2-2夫婦を狙う

一方、夫婦を狙う場合には2LDKの部屋の方が安価なため喜ばれます。そのため、2LDKは無理に家族向けに広告するのではなく、基本的には夫婦向けに広告した方が良いです。そのときには、以下の広告展開が効果的です。

・リセールバリューがある点をアピール

・子供が1人できても暮らしやすいという点のアピール

夫婦の場合には、今後子供が増えることを見越している人もいます。そのため、買い替え時の資産価値をアピールしたり、子供が1人できても十分に生活できる点をアピールしたりすると効果は高いです。

3.間取りからみる

間取りからみても、様々なことを読み取ることができます。一例としてご覧ください。分譲マンションのタイプ別に見ていくことにしましょう。多くの場合1LDKから4LDKのようなラインアップになっています。部屋が増えれば購入層も変わってきます。その中でも多いとされる購入希望者の傾向を見ていきましょう。

◇1LDK

分譲マンションであれば、1LDKの間取りが人気なのは「老夫婦」です。60歳以上の老夫婦と言えば、セカンドライフです。今までは2LDK以上の一戸建てに住んでいて、子供たちの一人立ちを機に少し小さめのマンションへの引っ越しを考える方も多いようです。

マンションは階段もなく、足腰が悪い高齢者にとっては嬉しいです。またオートロックがついていたら防犯面も安心です。

また、購入しても夫婦で2人生活なので1LDKくらいの広さが丁度良いのです。

◇2LDK

間取り2LDKをよく希望されるのは「新婚夫婦」です。新婚だからこそ、部屋は二つほしいという考えの方が多いのです。また、子供が出来たときのために部屋があったほうが良いという考えもあってのことです。1部屋は余分にあると、物置にしたり喧嘩したときに一人になれる空間にも出来るといったメリットもあるのです。もしくは、1部屋をフローリング、1部屋を和室にしても用途が増えて良いです。

そういった多様性がありゆとりのある生活を新婚夫婦は求めることが多いのです。

◇3LDK

3LDKを望む購入者で多いのが、「二人以上子供がいるファミリー」です。

先ほどは新婚夫婦で2LDKでしたが、子供が2人以上になってくると部屋が狭く感じ始めます。寝室と子供を二つという構成にもできますし、物が増えても安心です。

ファミリー向けに最も売れやすい間取りが3LDKなのです。

◇4LDK

4LDKともなると少し広く感じ始めます。多くの場合、「子供が3人以上いるファミリー」に購入希望者が多いです。子供の数が多くなるとそれだけ家も大きくなっていきます。また、都市部に比べて地方はこういった家族構成が多いので、広々のびのび生活する人向けなのが4LDKです。

地方ではウケが良いものの、都市部では広すぎてしまってそんなに部屋いらない…と懸念されてしまいがちです。

また、この間取りであれば必ずほしいのが「駐車場」です。ファミリーに欠かせないのが車なので、駐車場がついているかもある程度状況を左右します。

4.ターゲットから見る広告方法

上記の間取りを参考に、間取りとターゲットから見るより効果的だと思われる広告方法を紹介します。

◇1LDKの分譲マンション or 老夫婦

1LDKのターゲットは老夫婦なので、まとめて紹介していきます。

このタイプに効果的だとされている広告方法は、新聞の折り込みチラシなどの物です。老夫婦はインターネットを利用するよりも、新聞をとってチラシなどを目にすることが多いのです。

刺さる言葉「第二の人生をここで!」「階段がないから生活しやすい!」「夫婦での再出発に!」などをチラシに添えておくとさらに効果が期待できます。

◇2LDKの分譲マンション or 新婚夫婦

新婚さんをターゲットだとすると、インターネット広告が最も効果的でしょう。

まだまだ働き盛りで夫婦共働きをしている人も多く、見るのは専ら携帯電話の情報です。ネットでの情報収集が主となるため、不動産のポータルサイトに登録することをオススメします。

中には「新婚さん向け」といったカテゴリーを設けている特集サイトもあるので、上手に活用していきましょう。

◇3LDK・4LDK or 二人以上のお子さん、専業主婦

奥さんが専業主婦で、子供が二人以上いる家族が多いとされる3LDK・4LDKの分譲マンション。

より効果的なのは、奥さんの目に留まりやすいと考えられるフリーペーパーやポスティングチラシです。

ポストに入っていたら目を通しますし、スーパーなどにおいてあるフリーペーパーを持ち帰っていくこともあるでしょう。

主婦の方の日常に寄り添う広告の出し方が鍵となります。写真を大きく載せるのではなく、文字だけで十分効果が見込めます。気になる物件があったらインターネットで調べるでしょうからね。

もちろん、そうなることを予想してインターネットへの掲載も合わせて利用する方がより効果的です。興味を持ってもらえたときのためにポータルサイトへの掲載は忘れずに行っておきましょう。

5.まとめ

このように、2LDK、3LDKの物件を売却する際は以下の点を認識しておきましょう。

利便性を求めるエリアか居住性を求めるエリアかを考え広告を変える

ターゲットをそれぞれの間取りに合わせて設定する

特に、2つ目の「ターゲット設定」は重要です。ターゲット設定を間違えると、競合が増えてしまい、魅力のない物件に見えてしまうので注意しましょう。

また、間取りに合ったターゲットがありますので、それも考慮しましょう。

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