取られ過ぎてるかも?!「不動産仲介手数料」の相場とは?

突然ですが、その仲介手数料大丈夫ですか?

不動産は買うのも、売るのも不動産業者に支払う仲介手数料が必要です。
その仲介手数料は場合によっては、払い過ぎている可能性があります。

不動産売買で損をしないために・・・

一般的な不動産仲介手数料の計算方法をご紹介していきます!

◆不動産仲介手数料の計算方法

dentaku

不動産仲介手数料で損しないためにはまず!

不動産仲介手数料の計算方法を知らないといけないです。

不動産仲介手数料は、交渉によって下げることが可能ですが、

交渉の際に、一般的な仲介手数料よりも低すぎる要望を伝えると難しいです。

払い過ぎない為にも、お得に支払うためにも計算方法を知っておくことは、かなり重要です。

        売買価格

      (消費税を含まない)

      仲介手数料

     (消費税を含む)

200万円以下

    5.4%以内の額(税込み)

200万円超 400万円以下

 4.32%以内の額(税込み)

400万円超

    3.24%以内の額(税込み)

上の表が不動産売却時の手数料です。この表を使って不動産仲介手数料を計算してみましょう。

少し分かりにくいのですが、、

4000万円の物件を売買する場合、、、

4000万円の内の200万円までは、5.4%以内で計算します。
そして、2000万円のうちの400万円までは 4.32%以内で計算、
2000万円の内400万円超えている部分は、3.24%以内で計算です。

なので、実際の計算は、、

200×5.4%+200×4.32%+3600×3.24%
=108,000円+86,400円+1,166,400円
=1,360,800円万円です。(税込み)

ですが、仲介手数料の表にご注目して頂きたいのですが、「以内」とついているのです。

なので、この表はあくまでも絶対的な計算方法ではなく、不動産業者が最高で仲介手数料を請求できる額です。

交渉をしたい場合は、まず最高の仲介手数料を計算し、それを元に交渉するといいと思います。

また、この計算は2016年現在の税率ですので、

消費税がアップした場合は、その税率×5% or 4% or 3%です。

◆これは便利!簡易計算法

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計算が分かりにくいですか?

ですよね、、

実はもっと計算をシンプルにする方法があります。

ですが、条件があります。

その条件、売買価格が400万円(税別)を超える場合はです。

実際の計算は、

物件価格の3.24%+6.48万円です。(税込み)

例えば、、

4000万円の物件を売買する場合は、

200×5.4%+200×4.32%+3600×3.24%
=108,000円+86,400円+1,166,400円
=1,360,800万円です。(税込み)

の計算が必要です。

ですが、簡易計算法を用いると

4000万円×3.24%+6万4800円
=1,360,800円

になるのです。

そうです。

通常の計算方法と変わらない答えが出てくるのです。

なぜ出てくるのか?

それは、、

        売買価格

      (消費税を含まない)

      仲介手数料

     (消費税を含む)

200万円以下

5.4%以内の額(税込み)

200万円超 400万円以下

4.32%以内の額(税込み)

400万円超

3.24%以内の額(税込み)

この表を思い出して頂きたいのですが、この表は、税込みの場合ですが、一度税分の%を取ります。

200万円以下の仲介手数料は5%ですので、仲介手数料3%との差は2%です。

そして、金額にしてみると4万円です。

そして、

200万円超え400万円以下の仲介手数料は4%ですので、仲介手数料3%との差は1%

金額にしてみると、2万円です。

400万円の仲介手数料は、3%ですので差はゼロなのですので、
ここで、6万円が出来上がります。

なので!
価格の3%を乗じて、6万円(=4万円+2万円+0円)にすれば、税抜きの計算ができます。
そして、そこに税金の分を入れると完成です。

もしこの説明が難しくて分かりにくい場合は、

取り敢えず

価格×3.24%+6万4800円=仲介手数料

をすれば、税込みの仲介手数料が分かります。

しかし、これで損はしない!とは実はまだ言えません。
特に一軒家の売却時に気を付けて頂きたいお話があります。

◆知らないと損をするかも!?税金のお話

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不動産を売買する際たくさんの税金を支払わないといけません。

そして、不動産特に一軒家の場合などは、土地には課税されません。
ですが、建物には課税されます。

うん?となった方のために、もう少し詳しく解説しようと思います。

不動産売買の際に掛かる大きな税金は、建物に対する税と仲介手数料に対する税です。
なので、土地の税金はかかりません。

ここに損をするトリックが隠されています。

物件価格の表示は「課税対象の建物金額」+「非課税の土地の金額」が含まれています。
なので、損をしない為には「非課税分の土地」を考慮する必要があります。

例えば、、

5000万円(税込み)の物件を売却すると仮定しましょう。

5000万円の内、土地2300万円、建物2700万円の場合。

課税される建物の税抜き価格は、、

2700万円÷1.08=2500万円

です。

土地は非課税なので、この場合土地+建物の税抜き価格は、4700万円です。

そして、この場合の仲介手数料は

4700万円×3.24%+6.48万円
=1,587,600万円になります。

仮にこの場合、土地の非課税分を考慮しないと、

5000万円×3.24%+6.48万円
=1,684,800万円

になるので、
土地の非課税分を考慮しないと、

考慮しない 考慮後 差額
1,684,800万円- 1,587,600万円 = 97,200万円

そう、差額の97,200万円は損をしてしまいます。

なので、査定が終わり、仲介手数料の計算を業者様がして下さるのですが、
自分でもスマホの電卓でいいので、税抜き分の価格を計算しておけば安心です!

(もちろん、業者様の方でも教えてくれると思いますが、教えてくれない、税抜き価格を考慮しない業者様はちょっと危ないかもしれません。)

◆最後に・・

ほとんどの不動産業者は、上記の様な事柄を説明してくれると思いますが、
分かりにくい場合や説明の不備があった際に、事前の知識があると、
具体的な質問が出来ますし、理解も早く、スピーディーに話が進むと思います。

ぜひ、この記事のみならず色々な情報に触れて頂き、自分に合った、不動産の運用方法をお見つけください!

最後まで読んで頂きありがとうございました!

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