住宅ローンを借り換えるときの4つのポイント

2010年前半頃、「アベノミクスによって景気が良くなり、金融商品も金利が上がる」といわれていました。
実際、大手企業が賃料を上げたり、新卒雇用に力を入れたりしていたので景気が上昇したのは事実です。
となると金融商品の金利も上がるとされていました。
しかし、それが住宅ローンに当てはまるかというと、少し違うかもしれません。
事実、2015年2月にはフラット35の金利が過去最低の1.37%を記録しています。
その後上昇傾向はあったように見えましたが、3ヵ月後の5月には1.46%に引き下げられました。
この2015年2月の過去史上最低記録の1.37%と2015年の1.46%の記録はトップ1・2をマークしています。
これを見ると、まだまだ借り換え時ではないかもしれません。

そこで、今回は住宅ローンを借り換えるときにタメになるポイントをいくつか紹介していきます。

◆住宅ローンを借り換えるなら3つをチェック

住宅ローンを借り換えるとき、効果がより期待できるのは下記の3つの条件をクリアしたときだといわれています。

残債務 1000万円以上
残期間 10年以上
金利差 1.0%以上

この3つをチェックしてみて、当てはまるようでしたら借り換えを検討しても良いかもしれません。
ただ、低金利化が進んでいる今は必ず満たしていなければならないというわけでもありません。

単純計算をして、百万円単位で返済額が下がるようであれば借り換えする意味はあるでしょう。

◇住宅ローンを借り換えるメリット

借り換えの主なめりっとは返済総額を大きく下げられることでしょう。
しかし、それだけではなく大きなメリットを含んでいるんです。

返済総額を大幅に減らせる

低金利な住宅ローンに借り換えることが出来れば、返済総額が数百万円変わってくることもあります。
これが大きなメリットとして挙げられます。
金利差だけでなく、返済期間の見直しも出来ますので、より返済総額を意識した計画を立てることが出来ます。

金利が上がるときのリスクに備えられる

例えば今利用している住宅ローンが変動金利、もしくは優遇型金利を選んでいた場合は、景気が上昇することによって金利も大幅に上昇するというリスクを含んでいます。そのような場合には、長期固定型のローンに借り換えることで金利が上がった時のリスクを無くすことが出来ます。

月々の返済額を抑える

低金利の住宅ローンに借り換えると、月々の返済額を減らすことにも繋がります。
たった1%金利が違うだけで、月々の返済額は1~2万円安くなり、総合すると数百万円変わることも。
借り換えることは家庭を助けることにもなります。

※ただし、返済期間を延ばすことはできません※
返済期間を延ばし月々の返済額を下げることを考えるかもしれませんが、基本的に「現在利用中のローン残期間内での返済」となります。
一部例外として返済期間を延ばす借り換え住宅ローンもありますが、原則としては返済期間は延長できなくなっています。

◇住宅ローンを借り換えるデメリット

諸費用が再度かかる

住宅ローンの借り換えは基本的に違う金融機関と新たに住宅ローンを組むことです。
ですので、ローンを申し込むための費用は再度かかってきます。この諸費用を差し引いても得があるかどうかを判断する必要があります。

金利を優先すると将来的なリスクがある場合も

低金利の住宅ローンという優先順位だと、思わぬリスクがあるかもしれません。金利は変動型の方が固定型よりも金利が低くなっています。しかし変動型金利は将来的に大きく上がるかもしれません。この点もしっかり踏まえて考えましょう。

返済総額が上がらないかチェック

一部例外的に返済期間を延ばすことが出来る借り換え住宅ローンがあるといいました。
その場合、月々の返済額が減り返済期間が延びる代わりに、返済総額は増えてしまいます。
そうすると借り換えの意味があったのか?と疑問に思ってしまいます。完済が遅れてしまう分、年金から返済するようなことになりかねませんので、注意してください。

借り換えずに今のローンの金利を交渉するのは?

全体的に金利が下がっているのであれば、新しいローンを組み直さずにいま利用しているローンで金利を下げるのはどうか?と思われるかもしれません。
確かにそうしたほうが面倒な手間は省け、金融機関も顧客を逃さずに済み、一見合理的にみえます。

しかし、そう簡単にもいきません。
絶対に無理だというわけではありませんが、ほとんどの機関は金利の値下げ交渉に応じてくれないと予想できます。
というのも、仮にそれを認めてしまうと住宅ローンだけでなく自動車ローンやビジネスローンなどすべてのローンの金利値下げ交渉をOKしなくてはなりません。
そうすると提示している金利など意味がなくなってしまいます。
ですので、金利を下げる交渉で今利用しているローンを継続的に使うということはあまり考えない方が良いでしょう。
となると一般的に「住宅ローンを借り換えて金利の節約」というのが無難です。
ちなみに借り換えるときに基本的に同じ金融機関の借り換えは出来なくなっています。現在利用している金融機関以外の住宅ローンでの借り入れとなりますので、注意してください。

今後金利は上昇するの?

では、単刀直入に「今後住宅ローンが上がるのか?」といわれると、「その可能性もある」というのが答えになります。
よくメディアで住宅ローンが上がるといわれている根拠は、アベノミクス効果や東京オリンピック効果などと言われています。
これによって景気が上昇して・・・ということです。
しかし、金利上昇を発生させるのは「デフレ対策」によるものです。政府と日銀が行っている大規模金融緩和によって、住宅ローン金利は2%ほど上がると見られています。

このデフレ対策の大きな目標は

消費者物価指数を2%上げる
市場に流通するお金を2倍にする
日銀が株や不動産を大量購入する

などの3つです。
これによって、住宅ローン金利が3.5%になっても不思議ではないでしょう。
20年前は5%後半でしたし、バブル全盛期には7%くらいだったことでしょう。

つまり、景気が良くなることで住宅ローンなどの金融商品の金利は上がるかもしれません。
今が低すぎるくらいなので、数年で3.5%ほどになっても不思議ではないでしょう。

借り換え先を選ぶときのチェックポイント

「住宅ローンを借り替えるときにチェックするポイント」とは?
金利はすぐに思い浮かびますが、他には下記のような点をチェックしてみてみると良いでしょう。

諸費用
繰り上げ返済プラン
返済期間の延長の有無
付帯保障

まず、目的を明確にしておきましょう。
借り換えをする動機として、返済総額を抑えたい・将来的なリスクを減らしたいといった動機次第で、合っている住宅ローンは変わってきます。
金利や諸費用以外に、「安心がほしい」という場合は疫病特約や保障を重視している住宅ローン商品もあります。

始めに明確にしておくべきなのは「優先順位」をつけることです。

・実質金利

住宅ローンの金利において、「表面金利」と「実質金利」の2種類があります。

「表面金利」とは銀行が公表している金利のことで、「実質金利」というのは手数料なども含めて算出された金利のことです。
一見低金利にみえても、それは表面金利だけで、実際は保証料や手数料などの諸費用が高く設定されていることも。
そうするとあまりメリットとは言えなくなってしまいます。

このように、実質金利はこういった少し複雑なシステムをわかりやすくするために設定されたものです。
諸費用や手数料も含んでくれているので、一目瞭然ですね。
最近ではネット銀行なども参入してきて、金利がさらに下がってきているので、表面金利だけを低くして目を引こうとする金融機関が多いです。
こういった違いがあることを知った上で、「実質金利」に注目して比較するようにしましょう。

・諸費用

住宅ローンの借り換えは、新規で契約したときと同じように保証料・印紙代・登記などの諸費用がかかってきます。
パッと見ただけではわからないカラクリがある場合もあります。
諸費用までくまなくチェックしましょう。

・繰り上げ返済プラン

ローンにおいて、繰り上げ返済はとても大事です。
これを上手に活用できるかで選ぶといっても過言ではないくらい、鍵となるものですので、しっかりチェックしておきましょう。
しかし、金融機関の本音としては繰り上げ返済をされてしまうと利益が減ってしまうため、あまり嬉しいことではないようです。
ですので、繰り上げ返済をすると手数料がかかったりするところも一時期はありました。
最近は繰り上げ返済手数料を無料にし、簡単に出来るようにしたりと、利用者にとってプラスになる方向性に変わったようです。

下記のポイントがどうなっているか確認してみましょう。

インターネットでの繰り上げ返済が可能
1円単位から繰り上げ返済ができる
繰り上げ返済の手数料は無料である

これらを見比べて、クリアしている住宅ローンは良心的な住宅ローンでしょう。

・返済期間の延長の有無

上記で紹介したように、返済期間を延長できる住宅ローンもあります。
返済期間を延ばしたい+借り換えしたいという場合は、そこに重きを置いて探してみましょう。
ないところがほとんどなので、入ってみたらなかった!ということのないように。

・付帯保障

いま団信生命保険(団体信用生命保険)がついているローン商品は当たり前になっています。
付帯保障の中でも最も旬なのは、「特定疫病付の団体信用生命保険」です。

内容については、疫病特約をつけれる住宅ローンで、指定しておいた病気になったらその時点での住宅ローン残債務をすべて保険会社が支払ってくれるというものです。
ガンや脳梗塞なども指定できます。

非常にありがたい保障ですが、注意も必要です。
例えばそれを利用したことによって保険料が高額になるというケース。そうなってしまっては普通の生命保険に加入するのと同じになってしまいます。
一番良いのは、疫病付きの団信を無料でつけてくれる住宅ローンですね。

しかし、メガバンク系では疫病付きの団信をつけると、金利に0.2~0.3%上乗せされるパターンが多いようです。
3500万円の残債務で年利0.2%だと、一年間に払う保険料は7万円です。保険料の計算も忘れずに行いましょうね。

その他|金融機関の大きさはあまり気にしなくて良い

借り換え先を選ぶとき、大手やメガバンクなど信用のある金融機関を選びがちかもしれませんが、それはあまり気にしなくて良いでしょう。
信用を気にするのはお金を貸すときやリターンがあるときだけで十分です。
借りている側なので、万が一倒産しても返済先が変わる程度です。
あまり神経質にならず、「少しマイナーな金融機関も検討してみようかな?」くらいに考えていても良いかもしれませんね。

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