マンションの売却で返金される「お金」とは?保証料について徹底解説

マンションを売却すると色々な費用がかかりますが、実は戻ってくるお金もあります。最初にいってしまうと、戻ってくるお金は「住宅ローン保証料」「固定資産税精算分」「火災保険料」になります。今回は、この3つの返還されるお金について詳しく解説します。

1.住宅ローンの保証料について

まず、マンションの売却で最も大きな金額が返金されるのは、住宅ローンの保証料になります。当然ですが、この住宅ローン保証料の返還は、マンションを現金で購入した人は該当しません。

1-1住宅ローン保証料とは?

住宅ローンは、金融機関が借入者を審査して融資をしてくれます。融資の審査とは、借入者の「年収」「会社規模」「勤続年数」「年齢」「転職歴」など、色々な角度から審査をします。その結果、金融機関が審査OKとしたときのみ、融資を下すという流れです。

昔は、親族などが「保証人」となっていましたが、トラブルが多かったことを受けて、今では保証会社という「会社」が保証人の代わりをしています。その保証会社に支払う費用を住宅ローン保証料といいます。

つまり、平たく言うと「あなた(借入者)が返済できなければ、わたし(保証会社)が代わりに住宅ローンを返済します。その代価として保証料をください」ということです。

仮に、住宅ローンを28年で組んでいて、保証料を70万円支払っていたとします。この人が、住宅ローン返済14年経過時点でマンションを売却すれば、残りの14年間は保証する必要はありません。つまり、70万円の半分である35万円は「過払い金」となるため、借入者に返金されるということです。

1-2住宅ローン保証料の注意点

住宅ローン保証料返金の際に注意するべき点は以下の点です。

金融機関によって保証料を支払っているかが異なる

金融機関によって住宅ローン保証料が異なる

一括繰り上げ返済手数料がある

まず、そもそも金融機関によっては、住宅ローン保証料は不要の場合もあります。「不要」というのは保証会社がいないということではなく、金融機関が保証料を支払っているということです。この場合には、住宅ローン保証料は返金されません。

また、借入者が保証料を支払っているときでも、金融機関によって金額が異なります。金額が高い金融機関では、借入金額の2%と設定しているところもあるので、3,000万円の借り入れであれば60万円の保証料です。マンション売却前に金融機関に確認しておきましょう。

あとは、マンションを売却して、その売却益で一括返済するときには「手数料」がかかる金融機関が多いです。通常は3万円前後になりますが、住宅ローン保証料が返還されるとはいえ、その一括繰り上げ返済手数料も加味して考える必要があります。

2.固定資産税精算分

つづいて、固定資産税精算分もマンション売却時に返ってくるお金になります。固定資産税精算分とは、その年の1年分の固定資産税を支払っている売主へ、自分の住んだ期間分の固定資産資産税を買主が支払う(清算する)ということです。

固定資産税は、その年の1月1日の所有者に支払い義務が生じます。1月1日にマンションを引き渡すことはないので、基本的には売主が1年分の固定資産税を支払うということです。ただ、固定資産税の支払いは、あくまでその物件を「所有している人」になります。

つまり、買主も1年間のうち所有(引渡後)した期間は、本来であれば固定資産税を支払わなければいけないということです。

たとえば、固定資産税が年額16万円のマンションを、7月1日に引渡したとします。16万円の固定資産税は売主が負担しますが、1年の半分は買主が所有権を持っているので、本来固定資産税も半分買主が支払う義務があります。

そこで、物件の引渡時に買主から売主へ、固定資産税の半分である8万円を支払うということです。この固定資産税精算分は、売主からすると返還される金額になります。

3.火災保険の返還金

住宅ローンを組んでマンションを購入すると火災保険は必須加入になります。また、現金で購入する人もリスクヘッジのために火災保険へ加入する人が多いです。火災保険は最長10年間(以前はもっと長い期間も組めた)で、保険料は一括で前払いします。

しかし、これも住宅ローン保証料と同じく、残存期間があるまま売却することが多いです。たとえば、10年で火災保険を組んだとして、2年経過時点でマンションを売却すれば、8年間は残存期間になります。つまり、8年分は過払い金として返金されるということです。

ただ、火災保険の返金は全て自分で手続きする必要がある点は覚えておきましょう。マンションの売却が決まった時点で、一度保険会社に連絡をして手続き方法をヒアリングしておくと良いでしょう。

【どんな手続きをすれば良い?】

返金の手続きを自身で行わなければ、自動で戻ってくることはありません。具体的にはどういった手続きを踏まなければならないのでしょうか?

返金のためではなく、「解約手続き」によってどちらも完了することが多いです。解約が完了すると指定した口座に過払い金が振り込まれ返金されます。解約する方法は会社によって異なるので電話で確認しておきましょう。基本的には電話で出来る場合が多いです。

かしこまった手続きではなく、解約がされれば自動的に返金されます。

【火災保険を解約する前の注意点】

火災保険解約のタイミングにおいて、売却する前や直後に解約すべきかと思われるかもしれませんが、意外とそうでもありません。すぐに返金してほしいのであれば早く解約するに越したことはありませんが、一般的には売却してから1~2ヵ月ほどはそのままにしていることが多いです。1~2ヵ月経って落ち着いた頃に解約することで、売却後に何らかのトラブルが起こることを未然に防いでいるのです。解約してからトラブルが発生し、解約していなければ対応できるものだったときに悔いが残りますよね。

マンションの売却において不具合が起こるのは1~2ヵ月後であることが多く、それまで支払ってきたものを無駄にしないためにも、最後に落ち着くまで契約しておくのです。もちろん、解約のタイミングが遅くなればなるほど返金額は減ります。リスク優先か、返金額が優先かで決めると良いかと思います。

4.まとめ

このように、マンションには上記3つの返還されるお金があります。それぞれ手続きが必要であり、本来の収支を計算するときは、この返還される金額も加味しなければいけません。まずは、各機関に問い合わせて、手続き方法をヒアリングしましょう。

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