こんにちは。不動産の売却経験を持つ専業主婦です。
不動産を売る際、一番最初にするのは見積や査定を行うことだと思います。
私も、まずは相見積もりを行って、そのあと業者を吟味しようと考えていました。
しかし不動産の売却にまったくの素人だった私は業者の口車に乗せられてしまいました。一度契約すると契約の解除が面倒だということがわかったのと、仕事がデキル不動産会社と押しが強い不動産会社は全く別物だということに気づかされました。
そんな経験から、今回教訓として「相見積もり中に契約を迫られたら」というテーマで紹介したいと思います。
不動産業者は口が上手く、あれよあれよと契約してしまったので、皆さんも注意していただきたいと思います。
また、不動産売却の際に目安となる「査定」についても紹介していきます。私は無料査定を利用ましたが、他の方法もあります。その際の注意点なども合わせて知っておいてくださいね。
| この記事で紹介すること
・そもそも見積もり（査定）とは？ |
◆不動産査定の見積もりとは？
不動産査定の見積もりを出す方法は、大きく分けて2種類あります。
- 不動産会社による無料査定
- 不動産鑑定士による有料査定
査定方法の無料・有料査定でどちらが正解などという差はありません。
それぞれの良い点・悪い点があり、査定結果の早さは不動産会社が行う無料査定です。タダで早いのが無料査定で、高くて遅いのが有料査定です。
◆無料査定と有料査定のメリット・デメリット
それぞれの見積もり査定方法のメリット・デメリットをみていきましょう。
◇不動産会社が行う無料査定のメリット・デメリット
無料査定のメリットは、その名の通り「無料」であることが最大のメリットです。
無料にもかかわらず、査定額の内容も有料査定と遜色ないくらいレベルの高いものとなっています。この無料査定が常識になっているので、有料査定を知らない人もいるほどです。
そのため、有料査定を行う人は初めて売買を行うときなどに「不動産鑑定士による鑑定評価書が必要です」といわれて初めて有料査定の存在を知る人も多いのです。
査定額を出すだけなのに、なぜ無料査定では税務署に提出する証拠資料とならないのかと不満に感じる方も多いです。
そう、ここが無料査定のデメリットです。無料査定は公的な証拠資料とならないのです。
一方、不動産鑑定士による鑑定評価書は、税務署や裁判所などの公的機関に対して証拠資料として用いることができます。
例えば親子間や会社間で不動産を売買する際、不動産鑑定士による鑑定評価書を取得しその金額で売買すれば、問題には発展しません。
不動産鑑定士による有料査定は、国が定めた不動産鑑定評価基準に基づき価格が決定されます。
ところが不動産会社による無料査定は、特に基準を設けておらず、例え査定額が同じであっても、公的機関が証拠資料として認めにくいというデメリットがあるのです。
◇不動産鑑定士による有料査定のメリット・デメリット
有料査定のメリットとデメリットは、無料査定と逆です。
有料査定は「有料」であることがデメリットですし、税務署や裁判所に対して証拠資料となる点がメリットとなります。
そのため有料査定を利用する際は、公的機関に証拠資料を出す必要がある人には必須です。
◇無料査定・有料査定まとめ│個人の不動産売却は無料査定で十分
基本的に、個人でのマイホーム売却等には、不動産会社の無料査定で十分対応が可能でしょう。
わざわざ不動産鑑定士に有料査定を依頼する必要はありません。
・有料査定が必要な3パターン
不動産鑑定士による有料査定が必要な人は、税務署など公的機関に価格の妥当性を説明する場合などです。
【例】「有料査定」はこんな方にオススメ
- 親子間で不動産を売買する
- 法人の代表者と法人との間で不動産を売買する
- 関係会社間での不動産売買など、「恩恵的取引」の売買をする
このような信頼をベースにした間柄の人たちの間での売買は、不動産価格を操作することが可能となり、利益を出したり損を出したり自由に操れてしまいます。そのため、売買そのものが脱税行為等にも繋がりかねないため、不動産鑑定士による客観的な鑑定評価書が必要となってくるのです。
◇無料査定？有料査定？どちらにするか迷ったら
では、自分がどちらか適しているかわからない、迷っているという方のために向いているパターンを考えていきたいと思います。
【無料査定に適している人】
無料査定の目的は、査定することが目的ではなくあくまでも売値を決めることにあります。
そのため、個人の方による戸建て・マンション・更地など、一般的な不動産を売却する場合は無料査定で十分だということです。
もちろん、無料査定も必ず行わなければならないものではありません。売却価格などを決める際の目安となる金額を査定額として出してもらい参考にします。自分自身で相場がわかる人は、無料査定ですら必要ありません。
例えば、同じマンション内で別の部屋が売りに出されているケースなどは、間取りや方角が同じであれば相場も似てくるでしょう。普段から売却のチラシや売り出し情報などをみて相場を把握している人も多いです。
こういった方は無料査定も必要ないといえます。タダなのでやっても損はないでしょう。
もし、相場を把握してないのであれば、まずは無料査定をして売値を決めていきましょう。
・不動産一括査定の利用が便利
最近では当たり前になっていますが、「一括見積もり」は非常に便利です。
1社だけの査定では相場がわかりにくいので、複数の業者に一括で査定を依頼できる「不動産一括査定サイト」。
あなたが売りたいと思っている不動産情報と個人情報を、一度の入力で複数の不動産会社に自動で送信してくれ、その情報を元に査定してくれ、複数の不動産会社に査定依頼を出してくれます。
◆相見積もり中に契約を迫られた！
「無料査定」と「有料査定」の違いがわかったところで、ここから本題にいきましょう！
とある日、丁度時間が出来たので今度売りに出そうと考えている不動産の査定を行ってみることにしました。上記の「不動産一括査定サイト」ですね。
一括査定のイメージとしては、引っ越しの際やウォーターサーバーなどを比較検討する際に用いるような一括査定です。調べている内に査定は必須だと感じました。また、一括査定で不動産会社を割り出してくれるので助かるという印象でした。
| 《相見積もりとは》
一つの事に対して複数の業者から「詳細内容」「見積」を提示させることによって、「契約内容や条件の良し悪し、価格の妥当性」などを比較検討すること。略して「あいみつ」はビジネス上でも使われ、日常生活においても欠かせないものとなっています。 |
不動産もこのような一括査定を行うことにより様々な業者を検討することができ、大体どのくらいで売れそうか相場を知ることが出来ます。その中から、自分に合った業者や一番高く見積もりを出してくれたところと媒介契約を結び、いよいよ売却活動がスタートとなるわけです。
| 《媒介契約について》⇒詳細はこちら【売却の際の不動産選び】3つの媒介契約のメリット・デメリット
簡単にいうと、媒介契約の種類によって依頼できる不動産会社の数が変わってきます。 「専属専任媒介契約」であれば、不動産会社1社にしか依頼出来ない契約。 「専任媒介契約」は、上記の専属専任媒介契約とほぼ同じで、違う点は「買い手を自分で見つけても良い」ということです。 「一般媒介契約」とは、上記の二つと大きく異なり、複数の仲介業者に依頼することが可能です。 それぞれにメリット・デメリットがありますので、その人の背景や状況によって一概に言えません。 |
こういった媒介契約があると頭に入れておきながら、話を戻します。業者の中には、契約がほしいがために半ば強引に契約だけ結んでしまおうとする不動産会社もあります。そういった業者は押せ押せ営業で実績が伴わないところも多いということを後で知りました。素人だった私は、話を聞いている内に契約するならどこでも同じだろうと思い、強引な不動産会社と契約を結んでしまいました。
これが大きな失敗の一つです。多くの業者を知らない上で適当な業者と契約してしまうと、後々大変なことになると後で思い知ることになります。
私は、買い手のあてなどがありませんでしたので、専属専任媒介契約、つまり1社としか契約出来ないという契約をとある不動産会社と結びました。しかし、契約をしても一向に宣伝してくれたり動きがありません。こちらが聞いても返事はいつもほわっととしたものでした。
「内覧希望とかお問い合わせはどうですか？」「今どんな風に進んでいますか？」とこちらがしつこく聞いても「購入希望者はいませんね～」「もう少し様子を見てみましょう」といった返事ばかり。契約をして約2ヶ月、全く動きがないことについに我慢できなくなり、問いただすと全く状況を把握していない・進んでいないということが発覚。「これは媒介契約を解除せざるを得ない」と判断しすぐに提携を解除しました。
多くの不動産会社がありながら、比較をしなかった・強引な契約に流されてしまった私のミスでした。これにより大きく遅れを取ってしまいました。この教訓をぜひ活かしてほしいと思います。
◇強引な契約に乗ってしまったがために…
1社目の不動産選びは完全に私のミスでした。圧倒的な知識不足によって、不動産会社に丸め込まれてしまったのです。そして、たまたま当たった不動産会社があまり良い業者ではなかったのも失敗の原因だったと思います。私はその後強引な不動産会社と契約を解除し新しい不動産会社と媒介契約を結びました。その不動産会社はとても仕事ができて、強引な提案は全くありませんでした。こちらの疑問なども答えてくれ、すぐに売り出しにかかり宣伝なども行ってくれ内覧希望者の対応も行ってくれ、すぐに購入者が決まりました。その期間、不動産会社を変えてわずか1ヶ月後のことでした。
前の業者が全くやってくれていなかったと思い知りました。大きく遅れを取りましたが、新しい業者に依頼することで無事に不動産を売却できたのです。契約を解除せず前の不動産にずっと任せていたらどうなっていただろうとちょっと怖くなります。それほど、不動産会社によって対応が随分違うということがわかりました。
《不動産の売却にまつわる失敗例》
・【実体験】不動産売却で実際にあった失敗談から学ぼう
・【プロあるある】不動産の売却でよくある失敗談【5選】
・だから大事！不動産売買の仲介業者を失敗したらこんなリスクが！
◆不動産売却の相見積もり中に契約を迫られた時の対処法
これらの私の経験を活かし、ぜひ参考にしていただければと思います。
相見積もり中に契約を迫られた時の対処法を紹介します。
1．しっかりした知識を身につける
散々言っていますが、不動産会社はプロです。お客である私たちもある程度の知識を身につけておかなくては、言いようにされるのは目に見えています。最低限の知識は身につけ、何が正しくて何が間違っているのかくらいは判断できるようになっていたいところですね。
2．契約に急がず話合いに応じてくれるか見る
契約を急ぐ不動産会社は信用できません。契約内容に関する疑問や提案などを受け入れてくれ話合いを行ってくれるかも見極めましょう。双方が納得した契約であれば問題ありません。問題なのは、右も左もわからない素人に強引さで契約に持ち込んでしまう不動産会社と契約することです。
3．契約内容で気に入らない点があれば変更してもらう
どうしてもその不動産会社と契約したい場合はすぐの契約となってしまっても仕方がありません。契約内容にしっかり目を通し、疑問点などがないようにしましょう。また、契約内容で気に入らない点はすぐに変更してもらいましょう。
4．具体的な契約を交わさず必要経費を払うなど提案する
「まだ相見積もりの段階なので、契約する決心は出来ないけど依頼したい気持ちはある」という意思表示のためです。契約を即決してしまうよりは賢明な判断だと思います。迷ったときはぜひ使ってみてください。
そもそも、あまり魅力的な不動産会社でない場合は見積もり自体も断ってしまいましょう。また、ある程度のわがままや理想・要望などをぶつけてみても良いと思いますよ。
◆不動産を高値で売却するための5ヵ条
失敗して学んだからこそいえるわたし的「不動産を高値売却するための5ヵ条」を紹介します。
1．査定は必須
この記事で散々言っている通り、まず査定を行って売却活動がようやくスタートします。「この家はどのくらいで売れるのか」という価値を知っておかなくては、どうしようもありません。不動産の真の価値を知ってこそ高値売却が見込めます。査定や見積を行うことで、徐々に正しい物差しを手に入れられるようになります。
また、査定方法は一つではないので、業者の信用と共に吟味していく必要があります。不動産会社を完全に信用することは難しいです。そのため、価格が適正か宣伝活動を行ってくれるかなど不動産会社を疑う目線をもっておくべきでしょう。
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2．不動産業者は最低でも4社以上で査定する
最も良いのは、最高の結論を出すことです。最高の結論とは高値で不動産を売るために信用できる不動産業者と組むことに他なりません。そして、最高の結論には選択肢は多ければ多いほど良いです。そのため、不動産会社は1社に固執せず多くの不動産会社から見極め選ぶことが必須です。
不動産会社に査定を行ってもらって媒介契約を結ばないのは申し訳ないという気持ちになるのはわかりますが、一括査定はそういうものです。無料で行ってくれるのも契約がほしいからに過ぎません。不動産会社は有料で査定をしてはいけないので、無料で行っているのです。
なので複数の査定を行うのはとても重要なことです。1社だけだと視野が狭くなってしまいます。不動産会社の査定は十社十色です。最適な不動産会社を見つけられる確率は査定を依頼した業者の数に比例‥‥するかもしれません。
3．不動産売却の成功は業者次第！
結局、不動産売却において成功か失敗かを見極めるポイントは業者選びから既に始まっています。売却するとき、当事者である私たちが出来るのは「信用できる最適な業者を選ぶ」ことだけです。後は不動産会社の腕にかかっています。
4．その情報、新鮮ですか？
不動産市場は長い歴史があるとはいえ、時代は変わっていきます。数年前に最新だった情報も今日では全く通用しないなんてこともあるのです。これは不動産業界の特徴でもあります。そのため、手にした情報の鮮度はとても大切です。
「売却の成功」とは人によって異なると思います。しかし、ほとんどの場合は「高く売れる」か「早く売れる」かに分かれると思います。ゴールによっても売り出し方は異なるので、自分が目指す理想を明確にし、不動産会社と相談すると良いでしょう。
5．欲張らない
「高く売る」か「早く売る」かのゴールを設定したのは、欲張りすぎないためです。「少しでも高く、少しでも早く売りたい」と設定してしまうと価格設定や売り時を間違えてしまう恐れがあります。市場を意識した上で、「相場」は大切です。過去の何千何万の取引の結果ですから。
精度の高い査定をしているのであれば、なおさら適正価格で売り出し、情報の鮮度が落ちないうちに買い手を見つけるのが賢明なやり方だと思いますよ。欲張りすぎるとズルズルと売れ残ってしまい、値下げをせざるを得なくなり結果的に損してしまう恐れがあります。
早めに売りたければ相場より安く設定し注目を集める、高く売りたければ徹底した戦略など、やり方にも工夫が必要です。いずれにしても周辺の状況や相場、競合となる物件などの情報収集はしておいた方が良いでしょう。
《不動産会社選びは大切》
・不動産売却の査定時、担当者が使ってくる常套文句とその対処法
・不動産売買の前に不動産業者の免許番号と、行政処分歴の確認方法
・不動産業者の良し悪し見極め方。こんな不動産業者はイヤだ
・不動産査定で「良い業者」を見極めるポイントは？