売れないから買うのもNG「損な家」の特徴

家を買うときに損しないため、もしくは所有する不動産が売れない物件だと把握するために、「損する家」の特徴を覚えていただきたいと思います。

どの時代にも、需要の高い家には特徴があります。また需要のない家の特徴もあまり変わることはありません。

不動産の購入においては、

買い手がいる物件
借り手がいる物件
日当たりの良い物件

はマストです。(⇒【歴30年のベテラン投資家さんにインタビュー】不動産の購入で大事にしたいこと3つ)

◆損な家の特徴【家・土地編】10選

売れない・買わない方が良い「損な家の特徴」は家自体にも、土地にもあります。

1.築の古い木造建築

家の価値は、30年でほぼゼロになるといわれていますが、木造建築の場合はもっと早いです。20年ほどでほとんど価値がなくなり、買ってくれる人がいなくなります。かなり値引きしても売れ残ってしまうことがほとんどなんだとか…

基本的に、家は年数が経てば経つほど価値は下がっていきますが、その中でも劣化が早いのが木造建築です。

2.土地の形が歪(いびつ)

土地の形は、正方形に近いほど価値が高いといわれています。歪な形だと、用途が限られてきて不便なので、価値が落ちてしまいます。

特殊な形であったり、三角形、楕円形などの土地を購入しようと考えている場合は、一度よく考えてみてください。

3.接している道路が短い

田舎の物件にありがちなのがこちら。面している道路が、狭かったり短かったり、出入りが何かと不便そうな場所は要注意です。売れにくいと考えられます。

4.道路と家の土地に傾斜がかかっている

土地全体に傾斜がかかっている物件も要注意です。平坦な土地の方が人気があるのは想像に難くないでしょう。

また、傾斜がついているときに大切なのは「方角」です。上記の図を参考にしてみてください。傾斜によっては日当たりが最悪のNG物件かもしれないので、お日様がちゃんと入るか、方角を確認してみましょう。

5.面している唯一の道路が私道

購入しようとした家の目の前の道路が、正確にいうと隣の人の道路だったことがあります。つまり、「私道」ですね。公道であれば問題ないのですが、毎日通るところですので揉め事になると大変です。家に入れなくなってしまいます。私の場合は、隣の人と話し合い測量を行い、私道と公道の境目をしっかりつけることで解決しました。

6.ヤンキーのたまり場が近くにある

都会の方はあまりご存じないかもしれませんが、田舎になればなるほど、ヤンキーはたくさんいます。(もちろん都会にもいますが)近くの公園などがヤンキーのたまり場になっていることも少なくないんです。
騒音問題や治安問題にも発展しますし、トラブルにもなりかねません。そうしたリスクが常に付きまとうため、非常に売れにくいのです。

7.駅が極端に遠く、バスに乗らなくてはいけない

交通の便があまりにも悪いところも不人気です。車での移動が主となる買い手の方だと良いですが、電車移動やバス移動が主となる人ですと、交通手段は多いに越したことはありません。目安は駅まで何分かによってきますが、バスで30分ほどかかってしまうような場所は不便と呼べます。

8.経済が発展していない

過疎化しており、経済がほとんど止まってしまっているさびれた街のような雰囲気がある場所は不人気です。さびれた商店街などがあっても、回っていないと意味がありません。

9.電話線の場所や数

インターネット回線+電話回線があるかどうかも大事なポイントのようです。スマホが普及した今でも家電は需要があります。電話線が1か所にしかないと不便に感じる人も多いようです。インターネット回線だけでなく、電話線が良い位置にあるか、家中にあるかは一度見直してみましょう。

10.建売物件

建売物件は、中古になると不人気です。誰にでも当てはめやすい家になっているので、悪い意味で無難なんだとか。個性もなく特に「良い!」と感じる人がいないのは致命的かもしれませんね。多くの人に向けて作られているものは、たった一人に刺さりにくいようですね。

◆損な家の特徴【家外・屋内編】21選

1.庭にBBQコンロ
2.井戸
3.芝生
4.塀やフェンスがない家
5.暖炉
6.吹き抜け
7.螺旋階段
8.ゲストルーム
9.アイランドキッチン
10.タイルのお風呂
11.多すぎる窓
12.リビングルームが2階
13.玄関からリビングが直
14.3階建ての戸建て
15.交通量の多い道路に面した家
16.自然に囲まれすぎている
17.学校のグランドの横
18.桜並木
19.繁華街・ネオン街
20.公園の横
21.海の近く

引用:詳細はこちら10回の引っ越し経験から導き出す「理想の家」

◆売れやすい家の特徴8選

一般的に言われる「売れやすい家」を紹介します。

1.相場より低価格で売られている

市場価格よりも安い値段で売れられているのは何より目を引き売れやすいです。良い物件が安い値段で手に入るとなれば問い合わせや内覧も多くなることが予想されます。始め高値で売り出し、値下げをした場合は逆効果となり問い合わせや内覧がないことが有り得るので、初めから低価格で売り出した方が購入希望者は増えるでしょう。

不動産の売却時は、スタート価格がとても大切で、「高値で売り出しておいて様子をみて値下げする」という人もいますが、コロコロ値段を変えるのはあまり得策ではありません。「もうちょっと下がるかも」という期待を持たれてしまったり、反対に「何か問題を抱えている物件なのかな」という不信感にも繋がってしまいかねます。

市場価格よりも高値で設定したいときは相場プラス10%ほど、最初から低価格で売り出す場合はあまりに低く見積もりすぎて後悔のないように気を付けてください。

2.間取りが一般的で使いやすい

中古の物件を売るとき、購入者は間取りを自由に変更できません。そのため、間取りが全体的に重要度が高く、一般的であればあるほど受けが良いです。

一般的な間取りというのは、建売住宅などでよく見られる間取りで、万人受けするイメージです。家族構成や生活スタイルに偏りなく誰でも使いやすいデザインになっているものです。

つまり、個性的な間取りはそれだけで「売れにくい家」だと言えます。趣味や嗜好が一致すれば即決してもらえる可能性は高くなりますが、個性的な家であればあるほど成約率は下がるでしょう。

3.内装・外観がキレイ

売れやすい家の特徴として、内装・外観がキレイなのは大切なポイントです。わざわざ外壁を塗りなおしたり、屋根瓦を張り替えるといったプチリフォームは必要ありません。その分売却価格に反映されるわけではないからです。現状のまま、いかに高値売却が見込めるかが鍵になります。

内装面は、部屋をきれいにしておくだけでも変わります。窓を開けて空気の入れ替えをする、キッチン・お風呂・トイレの水回りを掃除するなど直前でも出来ることはたくさんありますので、家の印象が良くなるような工夫を行いましょう。

4.立地や周囲の環境が良い

家の場所、周囲の環境も大事です、特に立地に関しては、不動産投資家も重視する点です。
住む上では周辺環境は生活に影響します。近くにコンビニ・スーパー・銀行などがあればさらに便利ですし、人気も高いです。

立地や周辺環境に自信がある場合はそれらを全面的に押しだして宣伝に役立てましょう。不動産会社のHPで掲載される写真は、家全体の写真や部屋の写真が多いですが、周辺の便利マップを写真付きで掲載していると購入希望者に直接アプローチができます。その家に住んだときの生活状況をより鮮明にイメージさせることが大切です。

反対に、近くに便利なものがない場合は、「都心部の生活に疲れた人向け」や「スローライフがしたい人に向けて」など、見方を変えてアピールできるようにしましょう。

5.築年数が浅い

築年数が短ければ短いほど売れやすくなります。築浅の目安は築9年以内です。

築10年を超えると問い合わせ件数が激減します。大手不動産ポータルサイトの仕様も影響していて、築10年をボーダーラインにして検索できるようになっているので、「築年数10年以内」という条件付きで検索する人が多いことが関係しています。

6.大手住宅メーカーが建てた

やはり、大手の住宅メーカーが建てた家は人気です。住友林業・積水ハウス・大和ハウス・一条工務店・ミサワホームなど、大手住宅メーカーといわれている会社の物件は、アピールポイントになるでしょう。

例)平成○年、大和ハウスで建設しました

これだけで目を引き、購入希望者は安心します。人によっては即決に至る可能性も高いでしょう。

大手住宅メーカーではなく地元の工務店やローコストによる建築物件は、相手からされる質問にしっかり答えられるようにしましょう。聞かれるまで伝えなくても大丈夫な場合が多いです。嘘はいけませんが、わざわざ言うことではないこともあります。

印象を良くするために、不動産会社にアフターケアも聞いておきましょう。

7.日当たりが良い

中古物件を購入しようと考えている人が第一に挙げるのは「日当たり」と言っても過言ではありません。立地や広さなど妥協できるポイントを妥協しても、日当たりだけは譲れないという人は思っている以上に多いのです。特に南向きの物件は人気も高いため、多少難ありの物件でも売れてしまうことも多いです。

売却物件が南向きであれば重要なアピールポイントになります。その他、どの方角に面しているかも一緒にチェックしておくと良いでしょう。

あまり日当たりが良くない物件であれば、室内を明るく見せる工夫が必要です。カーテンを開ける、証明を付ける、証明を明るいものに取り替えるなどの方法を覚えておきましょう。

日当たりが悪い箇所はカビなども生えやすいので、清潔を保つよう心がけましょう。

8.駐車スペースがある

駐車場のない物件は非常に売れにくいです。そして、駐車場があれば当然広く大きいほど人気があります。

都心部は敷地が狭いので駐車スペースの狭さは仕方がないところもありますが、マンションから戸建ての買い換えをする際は駐車場の広さは気になる部分です。2・3台スペースがあれば全面的に押すべきアピールポイントです。

◆まとめ|売れない家の利用方法を考えよう

いかがでしたか?

購入してはいけない家や土地の特徴はお分かりいただけたでしょうか。

相続によって手にした不動産なども、当てはまっていると売れにくいと考えられます。

身内の誰かが住む、とか、極端に値段を下げて売りに出す、といった方法を考えておきましょう。

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