マンション査定でチェックされる4つのポイントを解説

マンションを売却しようとした場合、まずは不動産業者に物件の査定を受けることになります。

この査定額はあくまでも目安ですが、多くの場合、この査定額から大きく逸脱した価格で売却が完了することはありません。ですので、この査定額は売却額の確かな指標であることは間違いないわけです。

そのため、どこをポイントにして査定がなされているのか、ということを気にされる人も多いです。

 

そこで今回は、特に大事な査定の4つのポイントについて解説していきます。

①具体的な査定ポイントを紹介

1.駅からの距離

・都会の場合

特に都会であればあるほど、駅からの距離は大きな査定ポイントです。

徒歩10分圏内に駅があるかどうか、ということを1つの目安と考えている業者は多くなっています。

 

徒歩5分か10分の物件か、ということは査定額に大きな影響を与えません。

しかし、徒歩10分を超えたあたりから、一気に価格が下がる傾向があります。つまり、駅からの距離は、査定のマイナスポイントになりえるということです。

 

特に同じ駅でも、急行が停まったり、他社線との乗り換えができたり、新幹線が停まったりといった駅の場合には、プラス材料になりえます。こういった駅が10分圏内にあると、査定額を高くする業者がほとんどです。

また、JRと地下鉄と私鉄など、複数の駅が近隣にある、というような場合も、プラスになります。

 

・地方の場合

  

地方のマンションの場合には、駅からの距離というのは、あまり重要視されるポイントではありません。

駅よりも駐車場のほうが、査定ポイントとしては大事になってきます。

 

地方では駅が遠いというのは、むしろ当たり前の事と捉えられているためです。

電車やバスは利用しづらいのが当然なので、車が主な交通手段とされています。

家族で1台というよりは、11台の車を持つことも地方では珍しくありません。

 

そのため、地方の場合には、

★家族分の駐車スペースが敷地内にあるか

★なければ近隣に月極駐車場のような利用しやすいものがあるか

★駐車の利用料金は許せる範囲か

このような点が、特に査定ポイントとして具体的に重要になります。

 

2.必要な施設までの距離

 

公園が近くにあるマンションは、高額の査定ポイントです。

特にマンション内に公園があるようなところは、より高く査定される傾向があります。

 

病院も大事です。

特に小児科が近くにある物件は高く評価されます。

病院のほかにも、コンビニやスーパー、銀行や郵便局、役所など、普段の生活に欠かせない施設が近くにあることは、プラスポイントになります。それと同時に、それらが欠けていると、大きくマイナスされることも多いです。

 

近くに高速道路や国道など、交通量が多い道路がある場合には注意が必要です。

防音壁などが建てられてケアされていれば問題ないですが、そうではない場合にはマイナスポイントになります。

 

3.眺望や日当たり

 

夜景が綺麗な地域など、特に眺望がいい物件は高額の査定ポイントです。

こういった場合は、階数が上がれば上がるほど、査定額も上昇する傾向があります。

 

同一のマンションでも、階数や方角によって、眺望の良さは大きく変わります。

眺望のいい物件は、アピールポイントでもあります。

 

しかし、必ずしも今、綺麗な眺望の物件だからといって高額の査定がつくわけではありません。

たとえば、すぐ隣に超高層マンションの建設予定があって、将来的に眺望が損なわれることが判明している場合には、現時点で眺望が良くてもプラスにならないばかりかマイナスに働くこともあるわけです。

 

日当たりが良いこともプラス材料です。

南向きの物件のほうが、高くなります。

角部屋は特に好材料となるでしょう。

 

高層階にある物件の場合、高層階専用のエレベーターがあるかどうかも査定ポイントです。

朝の出勤時に、高層階に全然エレベーターが来ない、というのが高層マンションのあるあるとして定着していて、これをなんとしても避けたいと考える人が増えているためです。

 

4.築年数

戸建と同様に、築年数はマンションでも大事になってくるポイントです。

築年数については、特に1981年以降に建てられたマンションかどうか、というのが1つの大きな査定基準とされています。

 

19816月に、新たな耐震基準が定められたためです。

すなわち、19816月以降に建てられたマンションは、かならずこの新耐震基準を満たしているということです。

 

旧耐震基準は震度5に耐えられれば良いとされていました。

しかし、新たな耐震基準では、震度6強に耐えられなければ基準を満たさなくなっています。

このように、耐震強度の規定に大きな違いがあるわけです。

 

しかし、19816月より前に建てられたマンションだからといって、すべてがマイナスの査定になるわけではありません。新基準を満たしているマンションであれば、1981年より前の物件でもマイナスとされないこともあります。

 

②査定のポイントについてまとめ

・駅までの距離

・生活に必要な施設までの距離

・眺望や日当たり

・築年数

特にこのような点が、査定時にまず考慮されるものです。

こういったことを知っておくと、査定額が出たときに納得しやすくなります。

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