不動産売却に必要な書類一覧&取り寄せ方法

公的な手続きの場合、用意しなければならない書類が多くて、何から手を付ければよいかわからなくなってしまいますよね。
不動産の売却時も必要な書類は多いです。自分で用意しなければならない場合もあれば、不動産が用意してくれる場合もあります。
また売却する物にもよりますし、流れなどもあるので一概にいうことは出来ませんが、大体の目安を一覧にしてみました。
それぞれの書類の詳細はのちほど紹介していきます。

ちなみに軽めに紹介しているのはこちら⇒不動産売却に必要な書類、一挙公開!重要事項説明書とは?

■不動産売却時に必要な書類一覧

取得する場所 書類 戸建 マンション 土地
法務省が交付 登記簿謄本(登記事項証明書)
登記済権利証・登記識別情報
地図(公図)
所有者が持っているもの 建築確認済証・検査済証
管理規約・使用細則
マンションの維持費に関する書類
固定資産税納税通知書・課税明細書
設計図書・工事記録書
間取り図・パンフレット・広告
不動産取得時の契約書・重要事項説明書
預貯金口座情報
ローン残高証明書
本人確認 本人確認書類(免許証・パスポートなど)
実印・印鑑登録証明書
(3ヶ月以内に取得したもの)
住民票・戸籍の附票
その他 付帯設備および物件状況確認書
土地測量図・境界確認書
耐震診断報告書
アスベスト使用調査報告書
住宅性能評価書

※○:原則必要 △:場合による -:非該当

仲介業者を利用する場合は、あらかじめ必要な書類を聞いておきましょう。
上記の中でも必要なもの・必要ないものがそれぞれ異なりますので、専門家の指示に従ってください。

■法務省が交付する書類3点

法務省、つまり登記しているところが交付する書類が3つあります。
不動産に登記は不可欠ですので、法務省(登記所)が交付する書類は必ず覚えておきましょう。
この中の登記簿は誰でも閲覧でき取得も出来ますが、所有者しか持っていないものもありますので、しっかり管理しておきましょう。

登記簿謄本(登記事項証明書)※必須

不動産情報や所有者の権利、登記されている記録などを証明するもので、登記所で取得することができます。
また、オンライン上で取得できるものは登記事項証明書・地図証明書・図面証明書です。

登記簿謄本は様々な情報が載っているので、非常に重要な書類となります。
土地・建物どちらも売却する場合は、それぞれの登記になっているので、どちらも必要になります。
登記簿謄本は各地の登記所(法務局や支店・出張所)で手に入れることが出来ます。

登記済権利証・登記識別情報

画像:Wikipediaより

不動産の登記が完了した際に、名義人に発行されるものです。これによって権利を証明します。
所有者のみが持っているものなので、「権利書」や「権利証」と呼ばれ、再発行も出来ません。
そのため非常に大切な書類の一つです。しかし、この書類を持っていることで権利が証明されるわけではなく、本人証明に過ぎません。
盗難にあった場合に権利がなくなるわけではありませんが、実務の上でこれによって本人確認がされるため、とても重要になってきます。

地図(公図)

画像:公図見本

法務局で取得する特別な地図のことを指します。取得方法は、法務局で備え付けの申請書に取得したい不動産の地番を記入し、提出するだけです。
また、公図は2種類あり、精度の高いものが「地図」、精度の低いものが「地図に準ずる図面」と呼ばれています。
そのため家を建てる際などの細かいものが必要な場合は、確定測量図を別で所得し現地で測る方がよいでしょう。
不動産売却においての公図とは、物件を上からみて図面にしたものが必要になるためです。ある程度周囲の情報や隣も含めた土地の区画が示されている地図が必要となります。

■不動産の所有者が持っているもの9点

下記の9点は、不動産の所有者であれば必ず持っているものです。
しかしすべて必要なわけではありません。場合によっては必要なもの、もしくは必要でないものもあります。
また、必要であれば不動産業者の方に指定されると思いますので、それも踏まえてご覧ください。

建築確認済証・検査済証

画像元:日本郵政共産組合

建物を建てる際、審査基準を満たしているかの審査を受け、満たしていれば「建築確認済証」が市町村から交付されます。戸建ての場合はほぼ持っているでしょう。
というのも、建造物を建てる際、着工前に「建築確認」を受けなければならない。(都市計画区域内は特に。)
この建築確認を受けることで、交付されます。これが交付されたことが建築基準をクリアしていることの証明になるのです。
査定時には必要とされないことが多いのですが、実際に売却時にはしっかり審査を受けた物件であることの証明となるため必要となるでしょう。
これらは、紛失してしまった場合は再発行は出来ませんが、発行したことを証明する証書は発行してくれるので、無くしてしまった場合は問い合わせてみると良いでしょう。

管理規約・使用細則

マンションを売却するのであれば、これらは用意しておいた方が良いでしょう。
管理組合で決定した管理規約や使用細則は、冊子として配られることがほとんどですが、配られなかった場合はコピーを取らせてもらうようにしましょう。
マンションの管理組合であれば閲覧が可能です。
査定や売却の際に必須ではありませんが、用意しておいた方が後にポイントアップになります。
誰だってどんな制限やルールがあるかわからないマンションを購入するのは怖いですよね。
マンションを売却するのであれば、次に買う人のことを考えて管理規約・使用細則は用意しておくほうが良いでしょう。

マンションの維持費に関する書類

こちらも管理規約などと同様、維持費に関する書類は後々次の購入者が必要になりますので、用意しておいた方が親切です。
管理費や修繕積立費などの費用も、購入を希望している人であれば知りたいでしょう。
売却時までに揃えておく方が良いでしょう。

固定資産税納税通知書・課税明細書※必須

毎年1月1日の時点で、不動産の所有者に納税の義務が課せられます。通知は毎年5月以降で、固定資産税と都市計画税の納税通知書と課税明細書が同封されて送られます。
そのため、税金の計算や売却時の精算など様々な目的で使われます。

設計図書・工事記録書

一般的に、不動産の図面や仕様書などをまとめて「設計図書」と言います。
戸建ては施工会社や不動産会社や前の所有者から渡され、マンションでは管理組合や会社に保管されています。
ですので、戸建ては自分で用意し、マンションは不動産会社が管理組合や管理会社に問い合わせて閲覧させてもらう形になります。

売却の際に必ず用意しなければならないものではありませんが、どのような設計がされていて、どのような工事が行われて建てられたのかを記録しているので、買主が増築や改築を計画しているのであれば、ないと困るものです。

特に戸建ての場合は売主が用意しなければなりませんので、なければ施工会社や不動産会社に問い合われてみましょう。

間取り図・パンフレット・広告

買ったときや売った時に掲載してもらう図面が間取り図です。それ以外にもパンフレットや広告が手元にあれば用意しておきましょう。なくても問題はありません。これより細かい図面が「設計図書」です。詳細は見ればわかるので、簡易なものはなくても構いません。

不動産取得時の契約書・重要事項説明書

※必須画像:国土交通省より

売買契約書や建築工事請負契約書は持っていたら良い程度の書類です。
しかし、重要事項説明書は買主に説明しなければならない事項などが満載なので、用意しておいた方が良いでしょう。
瑕疵担保責任などの証明として重要事項説明書を用います。

預貯金口座情報

売買契約が成立した時点で、振込先を指定しなければなりません。
もしくは、手付金を振り込むために早めに教えなければならない場合も。
預貯金の口座は振り込み用にいずれは必要になりますね。

ローン残高証明書

売主側にローンが残っている場合は必要になります。残債と返済額がわかる「ローン残高証明書」もしくは、返済予定表を準備しておきましょう。
あった方が良い程度の書類なのですが、催促されてから出すよりもしっかり準備しておいた方が印象も良いですから、良い印象を持ってもらうためにも用意しておいた方がいいでしょう。
不動産を売却するために直接必要ではない書類でも、抜かりなく準備していたら好印象になり、売れるかもしれません。

■本人確認のための書類

本人確認書類はどの不動産売買においても必須です。
全て用意しておくのが理想ですが、場合によっては住民票・戸籍の附票は求められないこともあります。
仲介業者に確認しながら、しっかりと準備しておくようにしてください。

本人確認書類(免許証・パスポートなど)※必須

画像:警視庁

よく使われるのは「運転免許証」です。他には、パスポートや住基カードなど、顔写真付きの証明書が理想です。
持っていない方は健康保険証などで本人確認を行います。

不動産売却において、本人確認は必ずいります。
不正取引を防ぐことはもちろん、本人とほぼわかっていても行います。

実印・印鑑登録証明書 (3ヶ月以内に取得したもの)※必須

画像:武蔵野市

実印とは、役所に登録している印鑑のことです。登録していれば、市販で売っているような印鑑でも良いですが、登録していなければどれほど高価でしっかりしたつくりのものでも実印として認められません。

印鑑登録証明書は、実印が本物であるという証明のための書類です。
原則3ヵ月以内に発行されたものでなければなりませんので、発行日に気を付けてください。

住民票・戸籍の附票

画像:札幌市

住んでいる地域を証明するための書類です。
一般的には住民として登録しているところが交付します。
また、住民票の提出を求められる場合は登録上の住所と現在住んでいる住所が異なるときです。
その際登記上の住所から現在の住所までの住所履歴として住民票を提出します。
住民票自体に有効期限はないのですが、こちらも3ヵ月以内に発行されたものを求められる場合が多いです。

次に戸籍の附票ですが、こちらは住民票だけでは住所履歴を証明できない時に提出します。
住民票ではなく戸籍なので、本籍地にある役所で申請しなければならない点に注意してください。

■その他

他にも様々な確認書や報告書があります。すべてが必要ではありませんが、単語だけでも確認しておきましょう。

付帯設備および物件状況確認書※大体必須

その名の通り、付帯設備と物件状況を確認するための書類です。
普通は不動産業者が用意してくれます。
土地の場合は、付帯設備はなく物件状況確認書のみを記載する形になります。

この付帯設備および物件状況確認書に記載する内容については、売主として注意が必要です。
物件に欠陥(瑕疵)があった場合、黙っていても得になりません。
不利になりそうだからと内緒にするのではなく、すべてオープンの状態にして買主さんにも伝えておきましょう。
そしてそれに同意したということにした方が後のトラブルを防ぐことが出来ます。

土地測量図・境界確認書

近所の家と隣接した戸建てや土地の売買において、境界線をしっかり決めておくための確認書類です。公図が明確でない場合に使われることが多く、査定時には必要ないことがほとんどですが、一応チェックしておくべき書類ですね。
土地測量図は土地を正確に測量した結果が記されています。
境界確認書(筆界確認書)は、隣の土地との境界線が記されています。
これは双方がこの境界線に合意したものとされる大切な書類です。
どちらも登記簿と同じく管理されるべき書類なのですが、ない場合は土地家屋調査士に依頼しなければなりません。

耐震診断報告書

何かと地震には敏感でしょうから、耐震診断を受けていないのであれば受けておいた方が良いかもしれません。
古い家によくあることですが、現行の耐震基準を満たしていないことがよくあります。
満たしている場合は耐震診断報告書があったほうが印象が明らかに良いです。
診断をどのように行うかというと、専門家に依頼します。戸建ては助成金などもありそれほど高額ではありません。
マンションの場合は管理組合に聞いてみましょう。

アスベスト使用調査報告書

画像:国土交通省

アスベスト問題は古い家に多く、必須ではありませんが受けておいた方が良いかもしれません。
こちらも専門家に依頼します。

住宅性能評価書

第三者からみた評価をしてくれます。評価機関に依頼することで手に入ります。
なくても良く買主が求めることも考えにくいですが、こうした評価を確認できるのはありがたいですよね。
買主からすると非常に助かります。物件の性能・等級などを数値化できるものです。

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