投資用の不動産を売却するときのポイント

いよいよあと3年に控えた2020年の東京オリンピック。日本全体が好景気になることが予想されています。それに伴って不動産の値上がりが今から期待されています。アベノミクス効果もあり都心のマンションは新築時より高値で売買されるような物件も出てきています。
こういった時期をみて不動産を売却するというのは非常に大切です。
そのための準備も大切ですよね。今回は、「投資」にまつわる不動産売却術を紹介していきます。
基礎的なことから失敗例・成功例などもみていきましょう。

資産整理の売却は難しい

不動産を売る理由が「資産整理」や「投資用の物件の価値が上がったから」といったものであれば、タイミングや仲介業者などの選択は普段以上に慎重にしなくてはなりません。
例えば「タイミング」は、値上がりしている今なのか?それともオリンピックに向けて景気が良くなってからなのか?など、売り時はプロでも難しいところがあるので、しっかりと考えてから判断しましょう。
また投資用となると税金控除が対象外になってしまいます。

【理由】

タイミングが絶妙
住んでいない不動産は税金控除の対象外となる
不動産は賃貸がメインなので売買に不慣れな業者が多い

特殊売却方法に強い業者選びが大事

そこで、賃貸だけではなくしっかり売買も出来る不動産業者を探さなくてはいけません。
投資や相続はもちろん特殊売買の部類に入るので、ちゃんとした不動産業者に依頼しなければ売却が一向に決まらないといったことも珍しくありません。
業者を選ぶときには下記の点に注意しながら選びましょう。

【オススメの業者選び方法】

投資や相続の物件を売買した経験豊富な業者
投資物件の客層をしっかり持っている業者
投資や相続による売買の場合も税金などの知識を持っている業者

しかし、正直にいうと近所の不動産会社に足を運んでも上記に当てはまる業者は少ないだろうと思います。
それは不動産業者自体が賃貸をメインとしているところが多いためです。
ですので安易な業者選びは絶対にNGです。家から一番近いから、街に一つしか不動産がないからといって地元の不動産業者に固執せず、遠方でも投資や相続の売却に慣れた業者に依頼するようにしましょう。

投資や相続などの特殊売買が得意な業者は一括査定サイトで探せ

投資物件や相続物件のような特殊売買はそれを得意とする業者を探すのが一番良いです。
そのためにはそういった業者が多く集まっている一括査定サイトに登録することが早いでしょう。
コンタクトを取るようになったら、あとは
「どんな販売戦略で売るのか?」
「どのくらいの顧客数か?」
「投資や相続の売買をした経験はどのくらいあるか?」
などを聞き出し、その中から最もしっくりきた業者をピックアップしましょう。

投資や相続などは素人ではわからない単語や仕組みが多くあり、それをしっかり理解させてくれて進めてくれる業者がオススメです。
こちらがわからない単語を並べるだけでかみ砕いた説明をしてくれない業者は信用性に欠けるかもしれません。業者選びは非常に大切です。

不動産投資をおさらい

では、ここで不動産投資をおさらいしておこうと思います。
投資というからには利益重視。しかし、重要なポイントを押さえておらず素人投資をしていたのでは、時間もお金も無駄になってしまいます。
「不動産投資している」と堂々と言えるように、基礎の基礎だけは押さえておいてくださいね。不動産は一歩間違えると致命傷になりかねない危険も含んでいます。
そのために不動産の重要部分、「会計と税務」の部分を紹介していきます。

・利回り

投資を行うなら必ず知っておきたい「利回り」。
利回りはものすごく重要ではありませんが、「表面利回り」と「実質利回り」と「想定利回り」の3つくらいはある程度知っておいた方が良いでしょう。

【表面利回り】

計算式
表面利回り=年間収入÷購入価格
例:土地+建築費用が1億円、家賃10万円、部屋数10の場合
10万円×10室×12ヶ月=1300万円(年間収入)
1300万円÷1億円=0.13%
0.13×100=13%となります。
つまり、利回り13%。これによってザックリの利回りを知ることが出来ます。

【実質利回り】

次にもう少し詳細な利回りにフォーカスしていくと、家賃収入以外にもかかるランニングコストを考慮する必要があります。

それら(年間支出)は

・固定資産税
・火災保険料
・賃貸管理費
・建物管理費
・修繕積立金
・不動産会社への費用

などです。実質利回りとは、これらを家賃収入から引いたものです。

計算式
実質利回り=(年間収入ー年間支出)÷購入価格

これによって毎年かかる税金や管理費などのランニングコストを差し引いて計算できるので、より明確な収益を判断することが出来ます。

【想定利回り】

満室を想定した年間の家賃収入から、購入価格を割ると出すことができます。

計算式
想定利回り=年間収入÷購入価格

これによって、!!MAX!!で得られる家賃収入を知る簡単な式が完成しました。
一つの目安になります。

しか~し!!!

実は、利回りなんて細かいことを気にしすぎてもあまり意味がないって知っていましたか?
結局、空室にしないことが大事であり、不動産投資をする上で大事なことは「キャッシュフロー」なんです。
どういうことかというと、次で詳しく紹介していきます。
不動産投資を何十年と行っている方は当たり前かもしれないので、ザッと読み飛ばしても大丈夫です。こういった考えもあると目安にお考え下さい。

利回りは目安、大事なのはキャッシュフロー

不動産購入の際、「利回りはこれくらいだから・・・」とあれほど考えていたのに、購入後は利回りなんて何の意味もないことに実は多くの方が後々知るのです。
まずはプラスのキャッシュフローに出来るかです。
表面利回りが10%前後でも、空室や経費などを引いたキャッシュフローROI(Return on Investment)は1~2%なんてことになりかねないのです。
そのために、マイナスをしっかり把握しておくこと、そしてプラスのキャッシュフローをきっちり確保できるかが重要になってきます。

【マイナスのキャッシュフロー】

見落としがちなのがローンの返済分です。
利益的にみるとプラスに見えてしまいがちですが、ローンの返済が高額だとそれだけ現金がなくなってしまいます。
するとキャッシュフローが赤字になってしまいます。
これには十分に気を付けてください。

ローンの返済
税金(不動産取得税・固定資産税・都市計画税・所得税・法人税)など

税金はドカーンときます。甘く見ていると痛い目に遭いますよ・・

キャッシュ(現金)がどこに流れていくかにしっかり注目し、赤字にならないように気をつけてくださいね。
不動産経営をしていくことは地味なことの積み重ねですが、税金のことや税務のことは会計士に丸投げせず、しっかり把握しておきましょう。

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