マンション投資はハズレクジ!不動産投資のリスク・コスト21選

不動産投資は、マンションや一戸建て、駐車場などを購入し、人に貸して利益を出す投資方法です。
投資の中でも比較的ハイリスクハイリターンだといわれていて、長年不動の資産といわれブームとなっていました。

投資をやったことがない人にはわからないかもしれませんが、投資には重大なリスクや常にかかるコストが隠されています。

そのリスクやコストを把握し、メリットとデメリットを理解した上で手を出すのであれば止めはしません。

個人的には、個人の不動産投資はあまりオイシクないと考えています。

分散投資として「不動産」は適正?~30代から始める資産運用術~

なぜかいまも人気のある投資法ですが、多くの人が興味を持っているのは理由があるのでしょうか?

私が思う、本当のリスクやデメリットを紹介します。
これを踏まえて不動産投資に挑戦するのであれば、すべては自己責任です。GOOD LUCK!

◆不動産投資の隠れデメリット21選【リスク・コスト】

不動産投資の主なデメリットは下記のようになっています。

ざっくりした脅威ではありますが、これだけのリスクとコストがあることをお忘れなく。
不動産投資で利益を生むことが難しいといわれるには、こんなにたくさんの理由がありました。

  1. 購入リスク…購入物件に欠陥があるかも
  2. 借入リスク…銀行から多額の借金をする怖さ
  3. 空き家リスク…借り手がいなければ赤字になる危険性
  4. 補修リスク…建物が壊れたりした時の修理費用
  5. 火災リスク…住人が火事を起こしてしまった場合の対処
  6. 天災リスク…地震や噴火などの天災に関するリスク
  7. 騒音リスク…新幹線や駅など騒音に関するリスク
  8. 治安リスク…治安の悪い地域であれば様々な揉め事に巻き込まれるリスク
  9. 事故物件リスク…自殺や殺人など事故物件になる危険性
  10. 賃料リスク…過疎や不人気、大学撤退などによる賃料のダウン
  11. 未払いリスク…入居者が賃料を払ってくれないリスク
  12. 訴訟リスク…賃料未払いで追い出した入居者からの訴訟リスク
  13. 生活リスク…ライフスタイルが変わるリスク
  14. 税金が高い…個人所得であれば利益に対する最大55%の税金がかかる
  15. 売却リスク…売りたいけど売れない&売れたとしても安値になる危険性
  16. 手数料コスト…不動産購入&売却時にかかる不動産仲介の手数料
  17. 確定申告コスト…経費を申請するには確定申告をする手間が必要
  18. 情報漏洩リスク…登記簿を見れば、誰が所有しているか個人情報がわかってしまう怖さ
  19. 手続きの手間…不動産会社に管理を依頼したり、入居者との手続きにも手間がかかる
  20. 管理コスト…所有しているのがマンションであれば、毎月管理費+修繕積立金がかかる
  21. 信用リスク…所有しているのがマンションであれば、ちゃんと管理してくれる管理会社かによって資産価値は変わる

全部で21個…こんなにありました。。

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◇リスクとコストを想定しなくてはならない

不動産投資にはこういったリスクとコストがあり、想定しておかなくてはなりません。
その上で、不動産投資で得られる利回りは良くて15%、平均は7~8%、もし失敗すれば2~3%になる場合も。

不動産投資では頭を悩ませることがたくさんあります。「入居決まらないな~」「問い合わせが来ない…」とか、「あの入居者トラブルばっかでストレスだ」といった心配事が増えます。

実際、筆者自身も不動産を所有していたことがあって、入居者がいない問題や貸した人が苦情を言ってくるなどの問題にはいつも頭を抱えていました。

・利益が出ても課税対象

やっと不動産投資で利益が出ても、所得税がかかってきます。

例えば3000万円儲かったとしても、住民税+所得税で1,200万円くらい税金で持っていかれてしまうとしたら、それも含めた利回りを計算しておく必要があります。実質、想定の半分くらいになってしまうこともあるでしょう。

そして、購入時や売却時には不動産の仲介手数料がかかってきますから…それを超える利益って生まれるんでしょうかね。

・火災や地震保険に加入していても…

不動産投資のリスクを少しでも減らすために、災保険や地震保険に加入する方は多いと思います。

例えば火事によって家が焼けてしまったとして、保険でどうにかなるとお思いかもしれませんが。個人的にはそれ以上の被害があると思っています。
隣人に被害が出てしまった場合、保険でカバーしたとしても謝罪はしなくてはなりませんし、下手すると一生の障害を負わせてしまう可能性もあります。
所有している不動産を人に貸すということは、そうした様々なリスクがあるのです。

◇不動産投資には「レバレッジ」がある

いやいや、不動産投資はリスクやコストだけじゃないだろ、「レバレッジ」があるじゃないかと思う方もいるでしょう。

つまり、不動産を担保に銀行から数千~数億円というお金を借りれるようになるというメリットがあるというものです。自分の資本金以上に稼げるのが不動産投資の一つのメリットであり魅力なのです。

借金は増えるが高いリターンが期待できるということですが、それすらも恐怖に思ってしまう人には不動産投資は向いていないのかもしれません。

◆不動産が不要だと思ったら無料査定して売却しよう

もし今、不動産を保有しているけど、「投資がどうにもうまくいってない」とか、「空室ばかりで頭を抱えている…」という方は、その物件がどのくらいの価格で売れるのか査定してもらうのも手ですよ。不動産、中でもマンション投資はハズレクジでしかありません。リスクがありすぎるのと、コストがかかりすぎるのです。

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