不動産売却の際に気になること【総まとめ】

「不動産を売却したいけれど何から始めればよいかわからない・・・」
「不動産売却において何を優先的に考えれば良いか最善策を知りたい」
という方、これを見れば丸わかりです!

何も知らずに売りに出すと価格設定がおかしくなりがちで、高すぎたり低すぎたり的外れになってしまうかもしれません。まずは査定を行い、相場を知ることから始めましょう。
それ以外にもいくつか大切なことがあるので項目ごとにみていきましょう。
必要だと思うものはピックアップして調べてみるとさらに理解を深めることが出来ますよ。

それではいってみましょう!

◆目次◆
1.不動産売却の種類
2.仲介業者はどちらに頼めば良い?
3.良い仲介業者の選び方とは?
4.査定方法は?
5.相場はどのように知れば良いの?
6.媒介契約とは?
7.査定時や契約時に必要な情報・書類・大体の時間は?
8.不動産売却の際に知っておきたいお金のこと
9.その他気になること

1. 不動産売却の種類

主なのは「仲介業者に頼む」方法です。
しかし、それ以外にも

・買取を行う
・オークションで売る
・個人売買で売る

といった方法があります。

当サイトでは主に「仲介業者に頼む」という方法を推奨しており、この記事でも仲介業者に頼んだ場合に大切なことを主に紹介していきます。
なぜ仲介業者に頼む方法がオススメかというと、不動産は高額で場合によっては数百万円の差が出来てしまうこともあります。そのため、それだけ慎重に下調べや専門家選びが大事になってくるのです。
また、素人で取引を行うとトラブルのもとになります。
最も当たり外れを見極めやすく、売主にとってメリットが大きいのが専門家を間に立てる仲介なのです。

仲介から個人売買まで、不動産売却の方法4つ

2.仲介業者はどちらに頼めば良い?

仲介業者選びも重要なポイントです。
どういった仲介業者が良いかはやり取りをしてみないとわかりません。
参考程度に紹介しておきます。実績や専門分野の見極め(賃貸・分譲・売買・マンションなど)、担当者との相性などをみていく必要があります。
やる気のない担当者に当たったり、双方が納得の出来ない取引だと後々面倒になるので、業者選びは丁寧に行いましょう。
それらも含めて「一括査定サイト」を活用すると良いでしょう。
査定を行ってもらい、そのやり取りの中で査定額や相性の良さなどからピックアップしていくと時間短縮になりますし、市場に出して売れないと業者側も旨味がないので宣伝活動や内覧などをがんばってくれます。
「一括査定サイト」は仲介業者にとっても売主側にとってもメリットの大きいシステムです。お互いがWin-Winの関係で取引を行うことが可能なのです。

一括査定サイトをより理解する⇒不動産一括査定を利用して楽しよう♪メリットとデメリットを理解

次の問題は、業者の種類です。「大手業者」がいいのか?「地域密着型」がいいのか?
大手業者と地域密着型の業者の良さを軽く紹介すると、大手の不動産会社は多くの取引実績があることです。莫大な量の情報は大きな強みです。そして、宣伝費をしっかりかけれることもメリットの一つです。
地域密着型の中小不動産会社のメリットは、その土地に根付いて営業しているからこそ、人付き合いや掘り出し物の情報などが見込めます。
これは大手の業者ではマネできない、中小だからこそ成しえる技でしょう。
現在は「Reins(レインズ)」というシステムが取り入れられて、大手と中小の差は昔ほど大きくはなくなりました。
Reinsについて軽く説明すると、建設大臣から指定された全国に4個所の不動産流通機構が運営するシステムのことで、不動産の情報交換をオンライン上で行えるようになった画期的なものです。媒介契約すると決められた期間内にレインズに登録することが義務付けられています。
全国の不動産業者がレインズを見て情報を得ることが出来るので、大手と中小の情報量の差がグッと小さくなりました。

3.良い仲介業者の選び方とは?

仲介で売却する場合は全て業者にかかっているといっても過言ではありません。
そこで、良い業者を見極めるコツをしっかり把握しておきましょう。

・専門分野を見極める
・実績がしっかりあるか
・金額ではなく根拠があるか

接してみてすぐにわかると良いのですが、取り繕おうと思えば可能ですよね。
不動産によって専門分野はある程度あります。出来れば広い範囲を知り尽くしている不動産業者にお願いしたいところです。
また、それに伴う実績があるかもチェックしましょう。顧客がしっかりついているか、エリア周辺の施設や価値などの詳細情報をつかんでいるか。
良い業者選びが今後を左右します。とても大事なことなのでしっかり行いましょう。

詳しくはこちら⇒不動産査定で「良い業者」を見極めるポイントは?

4.査定方法は?

査定方法は主に二つあり、「机上査定」と「訪問査定」によるものが一般的です。
机上査定(簡易査定)は文字通り図面だけでおおよその相場を出すもので、訪問査定とは実際に現地まで出向き、建物の状態や周囲の設備などを見て査定を行う方法です。

インターネット上で机上査定を行うことは簡単に知ることが出来るので便利ですが、実際に検討する場合は訪問査定を行ってから決定するようにしましょう。

訪問査定と机上査定の違いは?どちらが良い?

5.相場はどのように知れば良いの?

その土地の大体の相場を知るには、いくつか調べる方法があります。
不動産業者に行く前やあとで見てみるのも良いでしょう。

REINS Market Informationで調べる(レインズは不動産業者のみが閲覧できものです。REINS Market Informationはレインズのデータを基に作られたもので、大体の地域で検索することが出来ます)
土地総合情報システムで調べる(各エリアの成約事例のデータから相場価格を調べることができます。最寄駅・駅からの距離・築年数・広さなどを入力して検索することがコツです。)
 ・ 売り出し価格を調べる(売りたい物件と似たような物件を調べ、その売り出し価格を参考にするというものです。似たような物件は比較しやすいので、大手不動産業者のポータルサイトを覗いてみると良いでしょう。また、その際には「目的意識」をハッキリさせておきましょう。販売期間が優先か、販売価格が優先かの大体どちらかになると思います。)

不動産相場はどのように調べる?調べ方の徹底解説!

6.媒介契約とは?

媒介契約とは、業者に販売促進活動などを手伝ってもらうために結ぶ契約のことです。
「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類あり、それぞれにメリット・デメリットが存在します。

大きく分けると、「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」は一つの業者しか選べず、「一般媒介契約」は複数の業者に頼むことが可能です。
全て丸投げ~なのが「専属専任媒介契約」で、任せつつ買い手を自分で見つけても良いという良いとこ取りなのが「専任媒介契約」です。
そして行き当たりばったりで決めるの「一般媒介契約」といったところでしょうか。
それぞれのメリット・デメリットをしっかり理解して契約を結ぶことをオススメします。

詳しい内容を見る⇒【売却の際の不動産選び】3つの媒介契約のメリット・デメリット

7.査定時や契約時に必要な情報・書類・大体の時間は?

査定する際にどの程度用意すれば良いのかわからないという場合は、ぜひ参考にしてみてください。
またいずれ知っておかなくてはならないことなので、契約時に必要になるものや知っておきたいことも同時に紹介していきます。

◆必要情報
  • 名前
  • 連絡先
  • 住所
  • 種類(戸建、マンション、賃貸アパート、土地)
  • 間取り
  • 建物面積と敷地面積(大体でOK)
  • 築年数
  • 現在の状態(居住中、賃貸中、売り出し中)
◆必要書類

簡易査定の場合は提出を求められることはあまりありませんが、訪問査定を行う場合は用意する書類があります。
査定時と契約時で必要な書類が違いますので、分けてそれぞれ挙げておきます。
ただし、これらは実際に契約する際は全て必要なものなので、いずれにせよ揃えておかなければなりません。
査定だけの場合は一部だけを用意しておけばよいので、一括サイトなどを利用してまとめて査定してもらうときに便利です。

―査定時に必要
①登記簿謄本(登記事項証明書)
⇒土地と建物の両方とも用意しておく必要があります。法務局かインターネットで手に入りますが、所有者でなくても手に入るので不動産会社が代わりに行ってくれる場合もあります。多くの情報が載っています。 ②公図⇒法務局で入手する地図のことです。公図ではなくても、住宅地図等で代用する場合もあり不動産会社次第です。


―――――場合によっては必要――――――――――――――
―――(のちに必要になるので用意しておくのが無難)―――

・建物の詳細書類・測量図

⇒物件を契約したときに工事会社や不動産会社から渡されている書類です。設計図書、間取り図、測量した図面など建物の詳細が分かる図面が必要になる場合があります。

・登記済権利証または登記識別情報

⇒法務局で交付され、再発行が出来ない大事なものです。物件の所有者のみが持てます。

・建築確認済証ならびに検査済証

⇒建築行政をしている自治体から交付されるものです。契約する際に必要になることが多いです。建築台帳記載事項証明書でも可能です。

・固定資産税課税通知書もしくは証明書

⇒物件を持っていると固定資産税がかかります。払っていることを証明するものや通知書が場合によっては必要になるので、用意するのが無難です。

―契約時に必要
①登記簿謄本

⇒土地・建物どちらも必要です。法務局・インターネットで手に入ります。これがあれば多くの情報が手に入ります。

②売買契約書

⇒契約する際はそれを交わす契約書を作成します。

③重要事項説明書

⇒こちらも契約時に必要な分厚い書類です。その土地・建物のすべてが詰まっているものです。

④測量図・境界確認書

⇒測量を行った結果や境界線が記載されています。

⑤図面や仕様書

⇒法務局で手に入れる地図のことです。公図と呼びます。

⑥固定資産税納税通知書

⇒固定資産税とは、毎年1月1日に所有者が納税しなければならないものですが、契約の際はその通知書を用意しなければなりません。

⑦マンション管理規約・建物の詳細書類

⇒ゴミ出しの日やペットの扱いなど、その地域ならではの冊子のようなものがあると買主としては助かるでしょう。

⑧本人確認書類、住民票、印鑑登録証明書

⇒これは必須ですね。また住民票と印鑑登録証明書は登記の際に必要なものです。あらかじめ区役所(市役所)に行き用意しておく必要があります。これらは発行から3か月以内のものが有効とされていますが、その辺は不動産会社の人と確認しながら用意しておきましょう。

書類の詳しい説明はこちら⇒不動産売却に必要な書類、一挙公開!重要事項説明書とは?

◆大体の時間

―査定にかかる時間

机上査定は簡易的査定方法なので数時間で結果が出る場合もあります。訪問査定は通常1週間前後見ておいた方が良いでしょう。
いずれにしても、複雑な事情のない場合です。算出が複雑であったり、事例の少ない物件・土地はさらに時間もかかります。
通常でも時間がかかるのは、場合によっては役所や法務局に確認するケースがあるからです。
手間を省くためにも自主的に上記で紹介した書類などを提出したり、業者と共同作業で行っていくことが必要になります。

―売却にかかる時間

不動産を売却するにあたって大切なことがあります。それは、何を重視するのかをあらかじめ意識しておくことです。
早く売りたいという場合は「時間優先」、少しでも高く売りたいという場合は「価格優先」となりますね。
時間優先の場合は価格を抑えて設定しましょう。また、価格優先の場合は高めに設定するとは思いますが、売り出してから見直すまでの大体の目安は必要です。
一般的に言われているのは売れるまでに3ヵ月、契約完了に半年が目途です。
それまでに売れないとなると価格設定・仲介業者の見直しをオススメします。
しかし焦りも禁物。安く設定しすぎて後悔しないように気をつけたいところです。

「売れる時間」について詳しくみる⇒家を売るのにかかる期間はどのくらい?

8.不動産売却の際に知っておきたいお金のこと

◆手取りはいくらなの?

査定は大体が無料で行ってくれます。しかし、実際に契約を結ぶと売れたときに仲介手数料が発生します。
そして登記の際に司法書士に頼むことが一般的なのでそれにも手数料がかかります。
その他にも税金がかかったり、なんだかんだどのくらい持っていかれて手取りがどのくらい残るのか知りたいときは、あらかじめ必要になるお金を把握しておくのが良いでしょう。
実際のパーセンテージは売却価格で変わってくるので項目だけを挙げておきます。

・仲介業者への手数料
・税金(印紙税・登録免許税・譲渡所得税)
・司法書士への報酬

◆不動産売却時にかかる税金は?

主なのは「印紙税」「登録免許税」「譲渡所得税」の三つです。
物件を買ったときよりも売れたときのほうが高かった場合は税金がかかります。
税金の算出方法は複雑なので、下記で確認してみましょう。

こっちこっち⇒不動産売却にかかる「税金」を徹底解剖

◆査定額と販売額の違いは?

査定額と販売額の違いは文字通りですが、注意点があります。
それは販売価格を一度下げると上げられないという点です。査定額は所詮査定額に過ぎません。実際に販売するときは販売価格を設定しなければなりませんが、はじめは下げておいてあとで上げることはできません。そのやり方はオークションになってしまいます。
下げることは出来ますが上げることが出来ない点には注意してください。やり直しのきかない販売価格の設定は慎重に行うようにしましょう。

9.その他気になること

◆掃除はした方が良いのか?

査定の時点で掃除や片付けをした方が良いのか?というと、「するに越したことはない」というのが回答だと思います。
というのも、訪問査定でみるとしても直接的に見るべき点は部屋の汚さ・キレイさではありませんが、査定するのが人間な以上、「印象」はついてしまうためです。
汚い部屋よりキレイな部屋のほうが好印象になってしまうのは仕方のないことです。
キレイに出来るのであればしておきましょう。

◆リフォームしてから売りに出す方が良い?

場合によって変わってくるものだと思います。買主の中には、安く買って自分たちでリフォームしたほうが安く済むと考える方もいらっしゃいます。
リフォームしたことによって販売価格が上がってしまい、買い手がつかないという事態は避けたいものです。

◆業者同士で裏名簿みたいなものが出回ることがあるの?

不動産業者は契約してくれないと利益になりません。査定のみで契約しないと儲けはゼロです。
業者同士がグルになって営業をかけてきたり、あえて距離を置いていたのに連絡が来るようなことがあれば「裏名簿」の存在を疑ってしまいますよね。
一概に「そういったものはありません」「裏名簿は存在します」と断言はできませんが、個人情報を入力する際は利用規約などにも目を通しておきましょう。
なんらかの形で手にいれた個人情報を流出させることは法律に違反します。
それが一括査定サイトなどであっても、です。電話がきたり自らインターネットでアクセスして利用する場合でも、注意しておきましょう。

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