不動産の所有者が自己破産をすると、破産管財人がつきます。その際の不動産売却は、通常の不動産売却と大きく異なる流れになります。今回は、そんな破産管財人が付いたときの不動産売却について解説します。
1.破産管財人とは？
そもそも破産管財人とは、裁判所によって専任され、裁判所の指導・監督の下で破産者の財産処分をする人のことをいいます。平たく言うと、破産管財人とは自己破産を申請して受理された人の財産を、自己破産者に代わって処分する人のことです。
自己破産するということは、その人は各方面から借金をしているということです。その破産者の財産を処分して、その金銭を各債権者へ配当するという手続きを破産管財人は行います。
1-1破産管財人が存在する理由
破産管財人が存在する理由は、一言でいうと「裁判所だけでは手が回らないから」です。先ほどのとおり、破産管財人は破産者の財産を処分して債権者へ配分する必要があります。
そのためには、破産者が所有している財産を調査して、その財産を管理・処分する必要があります。それら全てを裁判所の人間が行うことは不可能であるので、破産管財人がいるというワケです。
1-2破産管財人を行う人
このような破産管財人は、法的な知識や経験が求められるため、大抵の場合には弁護士が行います。法的に「破産管財人は弁護士が行う」と決まっているワケではありませんが、実際に破産管財人の仕事内容を見てみると弁護士くらいにしか務まらないというワケです。
裁判所から破産管財人を選任されるため、「その破産手続きをした裁判所の管轄にある弁護士が選任される」という流れが一般的な選任方法になります。
2.所有している不動産はどうなる？
所有している不動産も「財産」となるため、破産管財人が売主となり処分されることになります。破産管財人は破産者の財産を処分して債権者に配当するという義務があるので、なるべく高く不動産を売却するように売却活動を行います。これも破産管財人の仕事の一つです。
2-1財産の区分
「財産」を見つけ出し売却したり現金化したりしますが、財産のボーダーラインは
・20万円以上になるもの
・99万円以上の現金
となっています。
2-2任意売却との違い
よく混在されがちな売却法として、「任意売却」という方法があります。任売却は、一般的には債務整理をするときに行われる売却法です。つまり、一般的には不動産の所有者が自己破産する前の段階である、「債務を整理したい」という状況での不動産売却なので、売主はその不動産の所有者になります。
ただし、これはあくまで一般論であり例外もあります。例外とは、自己破産をして自己破産管財人が「任意売却」を選択する場合です。そのときには、売主は破産管財人となるわけです。
2-3自分ではどうにもできないのか？
結論からいうと、破産管財人がついた以上は、その不動産を自分（所有者）ではどうしようもありません。そもそも自己破産とは、裁判所に申請して、税金以外の債務を免除する手続きになります。つまり、裁判所の管轄に入るということです。
当然、債務免除されるとはいえ、債権者には少しでも返済しなければいけません。自己破産をしたときには、既に不動産をはじめとした財産は裁判所の管轄下におかれているので、裁判所から選任されている破産管財人が主導して不動産を売却するという流れになります。
つまり、不動産は裁判所の管轄下にあり、そこから派遣されている破産管財人が売主となっている状況のため、元々の所有者である自分はどうしようもできないということです。
そのため、破産管財人が介入してくる前に任意売却などで進めてしまう方が、ある程度の自由はききます。そうならないための方法が残っているうちに納得のいく選択を行いましょう。
【任意売却に関する記事】
・不動産の『任意売却』はちょっと複雑！抑えておきたい登場人物
3.不動産売買の流れ
実際に破産管財人が売主となる不動産売却は、以下の流れで行われます。
・所有者が破産手続きをして破産管財人が選任される
・破産管財人が担保権者（金融機関）に対して交渉する
・その交渉で決まった額を一定の目標額に据えて売却活動がスタート
自己破産をするときには「債務返済できない」という状態なので、当然不動産にもローンが残っているケースが多いです。ローンが残っているということは、金融機関が担保設定をしているので、その担保設定を解除できない限り不動産の売却（所有権移転）はできません。
しかし、自己破産するということは、売却してもローンを完済できないという状況である場合がほとんどのため、破産管財人は金融機関と交渉する必要があります。つまり、「いくらであれば担保設定を解除（抵当権抹消）してくれるか？」を金融機関と話すワケです。
本来であれば、残っているローンの完済が担保設定解除の条件ですが、自己破産している状況だと話は違います。金融機関からすると借金が完済されないという迷惑な状況ではありますが、自己破産している状況なので多少妥協せざるを得ないというワケです。
3-1売却手段の決め方
破産管財人がついた時点で、債権者との交渉が開始します。多くの場合、債権者は金融機関に当たります。破産管財人は債権者である銀行などの金融機関の意見を聞き、売り方を決めていきます。ここで重要なのは、破産管財人は決して破産者した不動産の元所有者の味方ではなく、銀行側の味方だということです。破産者はなすすべがありません。
主な内容は、債権者の金融機関と相談し、確実に売れるオークション形式による「競売」か、時間はかかるものの、高値で売れる可能性のある「売却」かを決めます。
競売の良さは確実に売り切れるというところなので、破産管財人は「競売」で不動産を売却することもできますが、競売だと売却価格が極端に下がるので、一般的には任意売却を選択することが多いようです。仮に競売となってしまった場合は、売却と比べて早期に立ち退きを強いられることになる可能性が高いです。理不尽に思えるかもしれませんが、競売が成立してしまったら自分の不動産ではなくなるので、もはやどうしようもありません。
4.まとめ
このように、破産管財人がついた時点で、自分の管轄下で不動産を売却できません。全ては破産管財人が主導となり売却活動が進められ、売主自体も破産管財人になるというワケです。破産管財人がついた時点で、通常の売却とは全く異なるという点を認識しておきましょう。
