不動産の『任意売却』はちょっと複雑!抑えておきたい登場人物

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人・・・とは

任意売却では多くの人物が関係する

不動産を取引するのにはさまざまな法律用語が登場します。任意売却を巡る場合、買い主や売り主、任意売却専門業者などを法律的に独特な呼び方がされます。普段、民法や商法などに馴染みが薄い人なら、誰が誰のことなのか戸惑うかも知れません。

ここでは任意売却の際に知っておきたい登場人物の呼び方をご紹介します。

任意売却に関わる人たち

任意売却をしようとすると、一つの不動産を通じてさまざまな人たちと関係性を持ちます。不動産を任意売却専門業者に相談し、買い手を探して売却する。その他、不動産にローンがついているため抵当権にまつわる人たちもいます。

借り主側

債務者

住宅を建てるためにお金を借りる人、それが債務者です。借り主とも呼ばれます。マイホームローンなら銀行など金融機関から融資を受けて、その資金をもとに土地や家を購入し住宅を建築します。

お金を借りた人は、貸した人に返済しなければなりません。これを法律的には、特定の債権者に一定の給付義務を持つ、という言い方をします。貸し主である債権者とはあくまでお金を借りた特定の人や機関です。借金の金銭の支払いを要求された場合、支払に応じなければなりません。

連帯債務者

マイホームローンを借りた債務者本人と一緒になって返済する義務のある人です。たとえば、夫婦ふたりが金融機関からお金を借りる際、連帯債務者になったとしましょう。

ローン審査で夫だけの給料では収入面が心配なとき、妻の収入も合わせることがよく行われます。これを収入合算といいます。夫婦2人分の収入でローン審査に通った場合、金融機関は債務者を2人にするよう要求します。お金の貸し借りでは債権者と債務者は1人対1人であるとは限りません。本人と共にマイホームローンの返済をする債務者は2人以上いると、それぞれ連帯債務者と呼んでいます。

保証人と連帯保証人

まとまった資金を借りるとき、保証人が必要です。この保証人には2種類あります。

まず、保証人は主な債務者の返済が滞ったとき、債権者に返済を迫られても「まず債務者に請求をして、もし返済してもらえなければ裁判所に訴えて強制的に財産を差し押さえてください」といえます。また、保証人が複数いれば、他の保証人と債務を頭数で割って返済します。

一方、連帯保証人は主な債務者が返済できなければ、債権者の要求にしたがって全額を返済しなければなりません。つまり、自分はお金を借りていないのに、債務者の借金をそのまま肩代わりする必要があります。

連帯保証人と連帯債務者は何が違うのでしょうか。連帯保証人はあくまで主な債務者が返済できなければ債権者から返済を求められます。つまり、返済の義務にワンクッションあるのです。反対に連帯債務者は自分もお金を借りた債務者の一人です。お金を返せなければ、ただちに返済の請求を受けます。

貸し主側

債権者

マイホームローンの融資をした銀行や信用金庫など、お金を貸した側を指します。お金が必要な人に貸付をして、一定の利息をつけて返済してもらうことで債権者は利益を得ています。

貸したお金はきちんと最後まで返してもらわなければなりません。

お金の返済にあたり、貸し主である債権者は借り主の債務者に対して3つの大きな力を持ちます。

それが「給付保持力」「請求力・訴求力」そして「執行力」です。

1つ目の「給付保持力」とは、債務者から返済をしてもらって自分の財産を元に戻せる権利のことです。不動産を建てたいという希望の人にまとまったお金を貸した債務者は、返済してもらわなければなりません。債務者は債権者の要求に応じてお金を返す義務があるということです。

2つ目の「請求力・訴求力」とは、債務者に対して「お金をきちんと返済してください」と要求できる権利のことです。

3つ目の「執行力」とは、もし債務者がきちんとお金を返してくれず、返済の見込みがないと思ったら、裁判所に訴えて法の力で貸したお金を取り戻せるよう請求できる権利です。

このほか債権者にはお金を貸した上で発生したトラブルをお金で償ってもらえる損害賠償請求権や契約のルールに違反したときのための契約の解除など、民法が定めた債権者の権利も持っています。

抵当権者

もし借り主がローンの返済ができなくなった場合、不動産の土地を売却して返済に充ててもらえば債権者は不安が少なくなります。債権者がいざというとき債務者の土地や建物を自分のものにできるよう、不動産に抵当権をつけます。したがって債権者と抵当権者はほぼ同じであるケースが多くなっています。

その他

仲介代理人

任意売却に限っていえば、仲介代理人とは任意売却を取り扱っている不動産会社や専門業者のことです。マイホームローンの借り主である債務者が、債権者の金融機関に対して返済が難しくなったとき、今後の返済や不動産の売却を債務者に代わってやりとりします。

不動産にまつわる取引の代行をしてもらうために、債務者は任意売却専門業者と契約を結びます。これを専任媒介契約を呼びます。仲介代理人は債務者と債権者・抵当権者との間に入って交渉します。また、購入希望者を募集して不動産をスムーズに売却できるよう営業をします。

まとめ

このように任意売却には何人もの人物が登場します。ここに挙げたものは基本的な登場人物ですが、日常用語と法律用語で言い方が異なるケースがあるため、いま誰のことを話しているのかしっかり把握しておくことが大切です。

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