不動産会社が儲かる仕組みとは?売却時は一括査定サイトで比較検討

「不動産会社」と聞くとどのような印象を持つでしょうか。億単位のお金が動く業界ではありますので、比較的売上額も大きいです。
ただ、実際に儲かっているか?どのような仕組みか?を知っている人は少ないです。
今回は、そんな不動産会社の裏側を解説すると共に、不動産を売却するときはどのようにするのがベストなのかを紹介していきます。
不動産会社は様々な専門分野があり「不動産会社」と一言でいっても不動産業界全体は広い世界です。より良く利用するための極意をお教えします。

1.不動産会社の種類

結論から言ってしまうと、「不動産は儲かるか?」の疑問に対する答えは「業種により、フィフティフィフティ」です。

というのも、不動産は一つ一つが高額で儲かるときも大きいです。しかし、食べ物や嗜好品と比べ物にならないくらい原価がかかるんです。例えば、儲かるといわれている分譲マンションですら、人気がでなくて収入にならなければ経費がかさむだけでなく値割れの危険性もあります。
そういったリスクが常につきまとっているのも不動産業界なのです。

不動産会社と一言でいっても、以下のような種類があります。

総合ディベロッパー
マンションディベロッパー
不動産仲介業者
ハウスメーカー

細かくいうと上記以外にもありますが、主に不動産業を行っている不動産会社は上記の4種類になります。不動産会社が儲かるかどうか、またその仕組みに関しては種類ごとに異なります。

1-1ディベロッパー

そもそもディベロッパーとは「開発業者」という意味です。土地を自ら購入して、設計・施工監理も自社で行うという会社になります。たとえば、ビル事業を行うとします。その場合は、まず土地を買いビルの設計をして、施工会社を選定して進捗管理をして売却(もしくは自社で管理)するというイメージです。

「総合」ディベロッパーとは、住宅や商業施設など不動産全ての開発を手掛けるという意味です。財閥系などの大手不動産会社が総合ディベロッパーと言われます。一方、マンションディベロッパーは、主にマンションの開発事業をメインで行っているディベロッパーです。

1-2不動産仲介業者

不動産仲介業者は、読んで字のごとく不動産の仲介を主業とする不動産会社です。個人の仲介がメインの会社や法人の仲介(投資用マンションやビル)がメインの会社があります。ディベロッパーの社内に「仲介部署」がある場合もありますが、「三井のリハウス」のように独立している会社を「不動産仲介業者」といいます。

1-3.ハウスメーカー

主に一戸建ての建築と販売を行う会社です。自ら土地を仕入れ、一戸建てが建築されている状態で売ったり、土地の所有者から依頼があって注文住宅を建築したりします。一戸建てを主業としている不動産会社と思ってください。

2.不動産会社は儲かるのか?

結論からいうと、不動産会社の利益額や利益率は前項の「種類」と「会社規模」によって異なります。そのため、不動産会社が一括りで「儲かるか」は一概にはいえません。

儲かるかどうかの指標として「給与水準」を業界ごとに比較すると、14業種中6位※1でした。ちょうど真ん中という結果です。ただ、前項で解説した種類によって大きくバラつきがあると考えられます。

※1:国税庁|民間給与実態統計調査結果

2-1総合ディベロッパー

大手ということもあり、不動産会社の中では最も儲かっている会社です。なぜなら、総合ディベロッパーは「賃貸物件」をたくさん保有しているからです。たとえば、三菱地所は「丸の内の大家」といわれており、住友不動産は新宿のビル群を所有しています。

そのため、多額の開発費用(土地の仕込み代など)をかけなくても、賃料収入が入ってくるので利益率が高いというワケです。総合ディベロッパーが最も利益額が多く、利益率が高い業態になります。また、継続的かつ安定した収入が多いので会社の業績も比較的安定しています。

2-2マンションディベロッパー

マンションディベロッパーの業績は、時期によって左右されやすいです。なぜなら、マンション価格は景気の動向に左右されやすい上に、総合ディベロッパーのような「安定的な収入」が少ないからです。マンションを売却するときには、まず土地を仕込んで建物を建築する必要があります。

その支出額をいくらにするのかは「マンションがいくらで売れるか」によって決まります。そのため、景気が落ち込んでマンション価格が下がったときに、支出額が売り上げを上回り赤字になりやすいです。また、億単位の赤字になることもあるので、どうしても安定して儲けることが難しいのです。

ただ、マンション価格が高騰しているときには利益額・利益率は伸びやすいです。また、先のリーマンショックの経験から、賃貸物件(ストック事業)やリノベーション事業など、リスクが小さく安定的に利益を出せる仕組みにシフトしているマンションディベロッパーも多いです。

2-3不動産仲介業者

不動産仲介業者は、ディベロッパーに比べて利益額・利益率は低いですが、リスクが少ないです。自社で土地を買ったり施工したりしない分、支出額は小さいからです。ただ、仲介手数料は最大で3%+6万円なので、どうしても利益率・利益額は小さくなります。

2-4ハウスメーカー

ハウスメーカーは、マンションディベロッパーと毛色が似ています。異なる点は、一戸建てはマンションほど規模がないので支出額が低く、マンションディベロッパーほどリスクはありません。ただ、一方でマンションディベロッパーほど売り上げは立たないので、プロジェクトごとの利益額は小さいです。

そのため、ハウスメーカーは「受注件数」が利益額と直結します。ハウスメーカーは木造建築なので建築費も高騰しにくく、比較的安定した利益を残せる業態です。

3.儲かる仕組みづくりができている

しかし、そうはいっても不動産業界の仕組みは素晴らしいです。様々な方向から儲かるシステムになっています。その一部、不動産売買や賃貸など身近なものでどのような儲け方をしているのかをみてみましょう。

◇仲介手数料

賃貸でも売買でも不動産会社を通すことによって支払わなくてはならないのが仲介手数料です。不動産会社のほとんどの収入源となっています。契約を結ぶことによって入る成果報酬型の収入となります。

案件が大きければ大きいほど手数料も大きくなるので、不動産会社としてはウハウハです。
また、その仲介手数料の受け取り方は3パターンあります。

・一括現金売買
・仲介手数料の50%を受け取る売買契約
・仲介手数料の残金50%を引き渡しで受け取る

◇買取

すぐに現金化したいといったお客さんは「買取」を利用します。買取とは、不動産会社が売主の物件を購入することです。売主としては個人の売買より価格が安くなってしまって残念ですが、早く売れることと不動産会社が買主の場合瑕疵担保特約を外すことが出来るので悪いことばかりでもありません。

そしてその後はリフォームしてまた売りに出します。安く手に入れたので高く売れたら儲けもんです。

買取価格は通常の75~80%とされているので、利益を上乗せして販売します。そうすると15~20%は利益にできます。

◇リフォーム紹介料

相手が売主であっても買主であっても、どちらかはリフォームをすることが多いです。売主がリフォームしてしまって高く売る場合もありますし、買主が安く買って追加でリフォームする場合もあります。

そのリフォーム会社を紹介することによって、紹介料が不動産会社に入ってきます。紹介料の相場は約10~15%ですので、100万円のリフォーム工事をすると約15万円は何もせずとも売り上げになります。

◇火災保険の手数料

マンションを購入すると「火災保険」に入る方が多いです。それも不動産会社が提案することによって、手数料が入ります。不動産会社は火災保険の代理店をしています。これで契約件数が取れていればかなりの収益になります。代理店で優秀だと火災保険会社から特別表彰をされることもあります。こういった形で繋がっているのです。

3.不動産売却時の注意点

様々な方法で儲かるシステム作りが出来ている不動産業界ですが、私たちが不動産を吟味しなければならなくなる最も重要な場面は、不動産(投資用・居住用)を売るとき、です。
家を借りるだけの付き合いで終わる賃貸と違って、一度の金額が大きいものだからこそ、不動産選びは非常に大切です。

最も身近な不動産売却時の注意点は、なんといっても「長い付き合いになる不動産業者の選び方」ではないでしょうか。
目についた不動産業者に依頼しようと思っても、その業者が売買の経験は豊富なのか?出来る限り高値で売ってくれるのか?営業ノウハウがあるのか?など、売買はハードルがいくつもあります。

3-1.業者選びがカギ

そのため、不動産業者選びは非常に大切になってきます。
具体的な方法は、まずなにより不動産一括査定サイトを利用することが先決です。
不動産査定一括サイトとは、必要情報を登録するだけで、複数社が査定を行ってくれて、その査定額や対応から、良い不動産業者を選択できる相見積もりサイトです。

不動産売却においてよくある失敗が、「変な業者にあたってしまったがために時間や費用の無駄をした」というものです。
ダメな業者、対応が遅い業者、相性なども様々だからこそ、一括サイトに登録し、対応や査定価格を実際に見て、決められるのが大きなメリットです。
不動産業者にとっては査定を行ってもその時点では全くお金にならないので、その時の対応が遅い・雑などであれば「早い段階でわかってラッキー」だと思えます。
一方、自分の利益になっていないときから親身に相談に乗ってくれ、素早く一生懸命に対応してくれる業者であれば「この業者にお願いしたい」と思うでしょう。

デキる業者とデキない業者の違いはほんの小さなことです。それを見極めるために一括査定サイトは非常に便利なのです。

【業者選びの参考資料】

不動産業者の良し悪し見極め方。こんな不動産業者はイヤだ
不動産業者の相見積もり、気を付けるポイントとは?
不動産査定で「良い業者」を見極めるポイントは?
【売却の際の不動産選び】3つの媒介契約のメリット・デメリット

4.まとめ

いかがでしたか?

不動産は儲かる!といわれていますが、実は業種にもよりますし、儲かると言い切れないのも現状のようです。
種類もおさらいしておきましょう。

《不動産業界の主な種類》

総合ディベロッパー
マンションディベロッパー
不動産仲介業者
ハウスメーカー

このように、不動産会社は種類ごとに仕組みが異なり、儲かるかどうかも会社によります。ただ、上述した4種類の特徴はどの会社も同じなので、利益の出し方やリスクは同じ業態であれば同様になります。
ハイリスクハイリターンなのが不動産業界というわけですね。

また、儲かる業種だからこそ、様々な業者がいます。不動産売却の際はなによりも業者選びが大切で、しっかり売却活動を行ってくれるかがカギになります。
信用できる業者に依頼するために、一括査定サイトの利用は必須です。

どういった業界なのかなんとなくイメージが出来たのではないでしょうか?
不動産を売却する際は、直接自身の利益に関わってくるので正しい判断をしてくださいね。

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