【日本の未来を考える】日本の家を売って、海外の不動産を買う方法

あなたは、日本の未来をどのように予測しているでしょうか?

先進国だからこれからもっと発展する?
日本に居れば安心、安全?

残念ながら、私の予想では違います。

日本にこのまま居続けることの代償は、ある日突然やってくるかもしれません。

日本の不動産が中国人などの外国人に買い占められ、東京オリンピックが終わるとそのバブルが弾ける可能性が高いという事実はご存知でしょうか。

これは不動産を持っている人にとっては非常に重要な情報のはずです。

今後の日本にいても、安心・安全なのか?はたまた、海外に目を向けて物件を購入したほうが良いのか?

今日本に不動産を持っている人は、まずはそれを売る方法から、
海外に目を向けている人は、その購入方法、メリット・デメリット、オススメの国など。

世界から見た日本を中心に、不動産の今後を考えるとともに、日本は世界的にどう見られているのかなどもご紹介出来たらと思います。

リスク分散としても参考にしていただければ幸いです。

◆日本の不動産を売却する7ステップ

メインは「海外の不動産を購入する方法」ですので、日本の不動産の売却方法については簡単にご説明します。

より深く知りたい方は一番下の参考リンクより詳しい解説をご覧ください。

まず、不動産の売却方法について、簡単に7ステップにまとめてみました。

◆不動産売却方法かんたん7ステップ◆

1.基礎情報の下調べ
2.不動産会社に査定依頼
3.媒介契約を結ぶ
4.物件の売り出しスタート
5.購入希望者への対応
6.売買契約成立
7.物件の引き渡し

1.基礎情報の下調べ

不動産を売ると決まれば、早速下調べをしてみましょう。物件の周辺の相場を調べたり、必要な書類を調べたり、おおよその流れを把握してからの方が、不動産会社に依頼するときもスムーズです。

2.不動産会社に査定依頼

おおよその相場がわかるようになったら、依頼する不動産会社を探していきます。会社によってピンキリで、得意分野や扱っていない物件などもあります。

一括で査定できる「不動産の一括比較査定サイト」などを利用すると、一度の入力で複数の不動産会社に査定依頼を出してくれます。

しかし、この段階では机上査定の場合が多く、簡易的な査定にすぎません。本格的に依頼する際は訪問査定をしてもらいましょう。
査定方法は机上査定と訪問査定がありますが、はじめは机上査定(簡易査定)を使い、正式に依頼する場合は必ず訪問査定を行うようにしましょう。


3.媒介契約を結ぶ

仲介依頼には、「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3つの媒介契約があります。
この判断は売主に任せられます。あなたに合った媒介契約を選択しましょう。

4.物件の売り出しスタート

媒介契約を結び、ようやく物件の売り出しがスタートします。

ここで重要となるのが「売却価格」です。あまり高すぎず低すぎず程よい価格設定がカギです。
はじめの値段より高くすることはなかなか難しいので、始めの売り出し価格によって今後の動向が変わってきます。

仲介してもらう不動産会社は、ウェブサイトへの掲載や売り出しチラシの作成など、不特定多数の一般の方に目に留まるよう宣伝してくれます。
この時に、外観がより良くみえる写真や、丁寧な図面などわかりやすい画像を掲載するよう心がけてほしいところです。

5.購入希望者への対応

物件の売り出しがスタートすると、購入希望者から問い合わせなどがきます。その際の対応や値段交渉への対応も不動産会社の立派な業務のひとつです。

この問い合わせの件数によっても、自分の物件がどの程度需要があるのか把握することができます。

売り出し価格が相場とかけ離れていると、見事に問い合わせなどもないです。

6.売買契約成立

めでたく売買契約が成立すれば、あとは契約書の確認や記入など形式的な手続きが待っています。
契約書は不動産業者が用意してくれるので、契約書の内容はしっかり確認し、わからない点は質問などをしてお互いに納得の上で契約合意しましょう。
この確認作業を行っておかないと、後のトラブルにつながるので、最後まで気を抜かずしっかり再確認しましょうね。

7.物件の引き渡し

物件の引き渡しの際に、代金を全額受領します。それと同時に登記申請を行い、所有権の移転を完了させます。

これが最後の機会となるので、設備の説明や注意点などを伝え、スムーズに引き渡しを完了させ最終確認を行います。

また、不動産の引き渡し後は、翌年の確定申告での手続きを忘れないようにしましょう。住民票のある管轄地域の税務署に不動産の譲渡所得があったことを申告しなくてはなりません。

◆海外の不動産を購入する3つの方法

購入する国はおいといて、まずどのような購入方法があるのか見ていきましょう。

1.日本の不動産会社から購入

不動産会社が開催する海外不動産購入セミナーなどに参加し、会社が持っている情報や説明を聞いたのちに購入する方法です。
不動産会社一覧サイトのようなものでも情報収集を行い、ある程度会社の選定をして購入しましょう。
ただしこれらは比較的割高で、仲介手数料もかかることを前提に頭に入れておかなくてはなりません。

2.現地の不動産会社から購入

購入を検討している国の現地の不動産会社から直接購入する方法です。

ただし、英語のみで日本語に非対応の企業も多く、アフターフォローがないなど、不安な場面が多いのも現状です。
また、海外の税制度や法律が日本と異なっていることも多く、現地の不動産会社が日本の税制度などに精通していないと売却の際に困ることが予想されるので注意が必要です。

3.海外投資に詳しいファイナンシャルプランナーに相談

海外投資に精通したファイナンシャルプランナーに相談し、その繋がりで購入する方法です。
この場合、FP個人よりもオフィスのある企業と繋がっているファイナンシャルプランナーの方に相談するのがオススメです。企業と繋がっていると商品紹介などの仕事に責任をもって対応してくれます。

また、日本と海外の法律や税制度に精通していて、アフターフォローもしっかり行ってくれる企業を選択するとさらに良いでしょう。

◆海外不動産に投資するメリット・デメリット

日本にいると海外不動産の投資に関する情報は入ってきにくいのが現状です。
もちろん、不動産投資にはメリットがあればデメリットもあります。情報が入ってきにくいからこそ、どちらも理解しておく必要があります。

メリット・デメリットをそれぞれみていきましょう。

◇海外不動産投資のメリット

1.高い利回り

不動産投資の収益には、家賃収入による「インカムゲイン」と不動産の価値が上昇することで生じる売買差益による「キャピタルゲイン」の2つがあります。
どちらも基本的に人口の増加傾向と、経済成長の上昇している国の方が収益は上がります。

まず、家賃収入による「インカムゲイン」は、アジア新興国を中心に高い経済成長を続けている国々では人口増加によって住宅需要が増加し続けていること、国民所得や物価が上昇していることで将来的にも家賃の増加が期待できます。

次に、不動産の価値が上がることで得られる「キャピタルゲイン」についてです。日本でも高度経済成長期には不動産の価格は大きく上昇しており、不動の財産として確立した地位を築いていましたが、それ以後は経済の停滞や少子高齢化の影響によって不動産の価格は減少傾向です。

しかし、上記で紹介した「インカムゲイン」と同様に、人口増加と経済成長の著しい国々においては不動産の価値は上昇し続けているため、高いリターンを期待できます。

上記のとおり、現在の日本は人口減少化や経済成長の停滞により、不動産投資による利回りは期待できません。
一方、海外に目を向けると、人口が増加している国やGDPが安定的に増加している国は国民の所得や物価の上昇によって高い家賃収入が期待できるので狙い目です。

2.通貨の分散

投資の世界における有名な格言として、「卵は一つの籠に盛るな」というものがあります。

自分の資産を、一つの籠に入れていると、その籠を落としてしまったときにすべてを失っていまいます。分散投資がいかに大切かを説いた名言です。

現在の日本は多額の借金を抱え、少子高齢化や経済停滞が目立ち、今後円安が進行していく可能性が非常に高いといえます。
そんな中、日本資産のみを保有していることは非常にリスキーです。
不動産投資の世界におけるリスクの分散は、海外資産を持つことでしょう。

3.節税対策

不動産投資は、減価償却の活用によって節税効果を得られるという大きなメリットがあります。これは海外の不動産投資でも同じです。
不動産所得は、管理費や補修費や住宅ローンの金利だけでなく、建物の減価償却費も費用として差し引くことができます。そのため、不動産所得は赤字になる場合が多いのですが、他の給与所得などと損益通算が可能となるので、節税効果が期待できます。
※減価償却率など実際の金額については税理士にご相談ください。

◇海外不動産投資のデメリット

1.融資条件が悪い

不動産を購入する際、数百万円であれば現金一括で購入される方も多いかと思いますが、数千万円の不動産の購入となると融資を受けローンを組む方も多いのではないでしょうか。

日本国内の不動産であれば問題なくローンが組めるかもしれませんが、海外の不動産となると海外の金融機関を利用することになり、融資を受けにくくなってしまうのは言うまでもありません。

もちろん融資を受けれる金融機関はゼロではないかもしれませんが、海外の金融機関は様々な制限があり、自己資本比率が30%程度必要になったり、融資額も最大で物件の50~60%程度までしか受けれない、金利が高く返済額が増える、など日本の金融機関とは違い不都合な場合があります。

2.情報取得が困難

海外の不動産なので、国内不動産と比べると情報の乏しさが目立ちます。的確な情報もない上、土地勘もないため購入判断が困難になります。
新興国で建設中の不動産を購入し、現地にいくと何もなかった、なんてことも非常に多いです。

3.為替リスク

外貨建ての資産なので、為替リスクは付き物です。これはメリットと表裏一体なので、一概にリスクとはいえませんが…。

4.カントリーリスク

特にアジア新興国で多いのですが、日本とは違う法律や税規制などがあり、それもいきなり変わることがあるので注意が必要です。
海外投資における不動産所有の規制が変わることで、最悪の場合禁止や財産没収になることも…
できる限り、戦争のない国、治安の良い国、政治経済が安定している国を選定しましょう。

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◆投資する国の選び方

それでは、具体的にどの国がオススメかをみていきましょう。
人口増加と経済成長が著しいアジア新興国では建物による不動産投資が、先進国では高い安定性と今なお経済成長が止まらないアメリカ・ハワイ・カナダなどの建物不動産投資がオススメです。

そして、海外の不動産投資では一般的にネックとなるコストやリスクを極力抑える形で投資ができるアメリカ・カナダの未開発地域での土地不動産投資の内容を紹介します。

◇建物がオススメの投資国【インカムゲイン寄り】

【経済成長が著しいアジア新興国】

・フィリピン
・マレーシア
・シンガポール
・カンボジア
・タイ

【高い経済成長率と人口増加率で安定している先進国】

・ハワイ
・アメリカ本土
・カナダ

これらを中心に見ていきたいと思います。

オススメの国一覧~個人的評価~※ご参考までに
フィリピン 経済成長 キャピタルゲイン インカムゲイン 安定性
★★★★☆ ★★★★☆ ★★★☆☆ ★★☆☆☆
人口増加によって経済成長し、2050年には世界16位で東南アジア最大の経済大国になるといわれています。
人口が増えると住宅の需要が増えます。最近では核家族化が進んでいるので、世帯数も増えるでしょう。特にビジネスの中心地とされるマニラ首都圏の空室率は10%程度と低水準なのも魅力です。
フィリピンの平均実質利回りは7%と、アジアの中でも最高水準の利回りです。ただし、外国人は土地の購入がNGなので、投資対象はコンドミニアムのみとなり競争率も激しいですが、購入できればかなり魅力的な投資資産になります。
マレーシア 経済成長 キャピタルゲイン インカムゲイン 安定性
★★★★☆ ★★★☆☆ ★★★☆☆ ★★★☆☆
1990年頃から工業化によって急成長を続け、経済成長率は年平均6%と安定性もあるマレーシアは、今後も住宅需要の安定性が見込まれています。
加えて、物価がとても低く、物価水準は日本の1/3、不動産も割安でシンガポールの1/6、香港の1/8と海外投資家にも非常に人気の国です。
日本人が住みたい国ランキングでは、11年連続1位を記録しています。
シンガポール 経済成長 キャピタルゲイン インカムゲイン 安定性
★★★☆☆ ★☆☆☆☆ ★★☆☆☆ ★★★★☆
政治経済が非常に安定しているシンガポールは、ハイリターンではないもののローリスクです。投資に関する規制はあまりなく、「キャピタルゲイン」「インカムゲイン」共に非課税で、投資市場は成熟した印象です。
デメリットは、物件価格が高額な点、融資比率は物件価格の50~60%程度しか受けられない点です。
タイ 経済成長 キャピタルゲイン インカムゲイン 安定性
★★★★☆ ★★★☆☆ ★★★☆☆ ★★★☆☆
2000年以降はGDPが3倍以上に増加するなど、自動車製造を中心に工業国として目覚ましい発展を遂げるタイ。
首都バンコクでは5年で物件価格が50%以上も上昇しています。
日本人が住むコンドミニアムなども日々建設されていて、中には利回り10%前後の物件もあるほど。
デメリットとしては、政治や軍事面でのリスクが高いこと、外国人は現地の銀行ではローンが組めないことなどがあります。
カンボジア 経済成長 キャピタルゲイン インカムゲイン 安定性
★★★★★ ★★★☆☆ ★★★☆☆ ★☆☆☆☆
以前は内乱や戦争が続いていましたが、現在では政治や社会情勢が安定してきて、経済が発展していきています。
低付加価値の農業から高付加価値の「裁縫業」や「観光業」に産業転換を行い、1991年以降年平均7%台の高成長が続いています。
国民の平均年齢が23歳前後と非常に若く、30歳以下の国民が全体の約4割を占める多子若齢化社会なので、高い経済成長が期待できます。
ただ、現地の不動産に関する情報量の少なさがネックとなるかもしれません。、
ハワイ 経済成長 キャピタルゲイン インカムゲイン 安定性
★★★☆☆ ★★★★☆ ★★★☆☆ ★★★★☆
投資物件としてはもちろん、それだけでなく別荘代わりに購入する人もとても多いです。
投資市場として成熟しきっているため、固定資産税や維持管理費が高く、高い利回りが期待できないといったデメリットも。
とはいえ、ここ30年間で年平均4~5%程度の価格上昇が続いていて、安全性・安定性が高くなっています。
アメリカ 経済成長 キャピタルゲイン インカムゲイン 安定性
★★★★☆ ★★★★☆ ★★★☆☆ ★★★★★
先進国の中でも、高い出生率と移民の流入が活発で、年間300万人近いペースで人口が増加しており、高い経済成長率も誇っています。
不動産市場も透明性が高く参入しやすいでしょう。
競争率や物件価格はともに高いものの、年平均4%程度の住宅価格の上昇と空室率も5~9%と低い水準なので、不動産投資には非常に人気の高い国です。
カナダ 経済成長 キャピタルゲイン インカムゲイン 安定性
★★★★☆ ★★★☆☆ ★★★☆☆ ★★★★★
カナダは世界有数の天然資源国で、金融の健全性についても世界最高ランクです。
また、安定した政治情勢で人口成長も安定しており、今後も住宅需要が高い人気の国です。

◇オススメの投資国【キャピタルゲイン寄り】

先進国の中でも、特に経済成長率と人口増加率の高いアメリカとカナダ。
この2国では、建物の建設予定のある未開発地域への土地投資ニーズが盛り上がっています。
すでに建設されている物件は価格が高騰しているため、購入する際には資金力が必要です。また、海外不動産の場合は融資を受けられないケースも多く、購入できない場合もあります。

しかし、未開発地域であれば、区分単位での投資が可能となり、少額でも始めやすいため、融資の必要がなくなる場合もあります
土地の売買なので、家賃収入となるインカムゲインはありませんが、安定性と経済成長率によって値上がりする可能性の高い土地を購入することで、手堅いキャピタルゲインによって稼ぐことができます。

この「未開発地による投資」はいま、投資家の間で人気が高くなっています。

未開発地
アメリカ
(未開発地)
経済成長 キャピタルゲイン インカムゲイン 安定性
★★★★★ ★★★★★ ☆☆☆☆☆ ★★★★☆
上述したように、先進国アメリカは、安定した政治情勢や若年人口の順調な増加で住宅需要も高く、アメリカ全土の土地開発が進んでいます。
未開発地であれば、低リスク・低コストでの購入が可能です。
カナダ
(未開発地)
経済成長 キャピタルゲイン インカムゲイン 安定性
★★★★☆ ★★★★★ ☆☆☆☆☆ ★★★★★
上述したように、安定した政治情勢と人口増加によって経済成長を続けるカナダの中でも、特に経済の中心になっているオンタリオ州は住宅需要の高い地域です。
現在もどんどん土地開発が進んでいるので、低リスク・低コストで購入が可能です。

◇海外不動産投資における国選びのまとめ

・アジア新興国での建物への不動産投資

一般的には高リスク・高コストといわれています。
出生率は高く人口は増加し経済成長率も上がっていて、不動産価格と家賃は上昇傾向があるので収益性が高いのですが、国全体は若干不安定で融資の規制が多く、金利が高いのも現状。資金面でのネックが大きいという特徴があります。

・先進国での建物の不動産投資

一般的に低リスク・高コストだといわれています。
アメリカ・カナダは安定性、人口増加と経済成長率もともに高く良い利回りも期待できますが、物件価格自体が高く、コストは高くなっていまいます。

・アメリカ・カナダの未開発地域への土地不動産投資

低リスク・低コストなのはアメリカ・カナダの先進国での未開発地域への土地不動産投資です。
これまでも上述してきたように、安定性も人口増加も経済成長率も高く不動産の価格も高騰しています。今後も住宅需要は高く、未開発地域への住宅建設がされれば土地の価格も上昇することが予想されます。開発前に土地を買い付け、売買差益によるキャピタルゲインで利益を得るというシナリオです。
そのため低リスク・低コストで手堅く収益が期待できますが、土地の値段が上がった時点での売却なので、期間が定まらないという問題もあります。

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