「心理的瑕疵あり」は事故物件などが関係している!売却時の告知義務について

不動産を売却する際、「瑕疵担保責任」というものが生じます。
ザックリいうと、売主は物件の瑕疵(=欠陥)について説明しなければならず、それを提示した上で場合によっては責任が生じる、というものです。
具体例を挙げると、シロアリ被害や雨漏りなど生活に支障が出てしまうものです。
しかし、目に見えるものや明らかな欠陥はわかりやすいですが、目に見えないものはどのように対処すればよいのでしょうか?
例えば事故物件・嫌悪施設がある・指定暴力団などの事務所がある、などです。
今回紹介するのは、そのような目に見えていないが不快なものや、周辺施設に不安を感じるものなどです。
どこから責任が生じるのか?そしてどういったものが含まれているかなども知っておきましょう!

◆「心理的瑕疵」とは

通常の瑕疵担保責任と同じようで、また違った視点の瑕疵があります。
不動産の物件の備考欄を注目すると「心理的瑕疵あり」という記入がされている場合があります。
読み方は「しんりてきかし」です。瑕疵(かし)とは欠陥を意味しています。
また、「心理的瑕疵あり」という書き方以外にも「告知事項あり」「重要告知事項あり」といった書き方をされる場合もあります。
心理的というのはどういった意味かというと、目に見えて不便な状態よりも気持ちの面でダメージが大きいとされる事項です。つまり、目に見えないが確実に精神的なダメージになり得る事項というものです。
例として下記にまとめてみました。

・物件で「自殺・殺人・事故※1」があった
・物件の周辺に「嫌悪施設※2」がある
・物件の周辺に「指定暴力団などの事務所」がある

※1 自殺や殺人、事故とは、それを取り巻く様々なことも含みます。事件や火事、ボヤやガス漏れなど、事故に繋がりそうになったことも幅広くあります。それを聞いて「嫌な感じ」がするかどうかです。

※2 嫌悪施設とは、一般的に嫌われるとされる施設を意味します。うるさいなどの理由で小学校・中学校・遊戯施設などや、イメージの悪い清掃工場・葬儀場・火葬場・工場、下水処理場・産業廃棄物処理場などや、風俗店などの繁華街、人自身に影響が出ると思われる大気汚染や騒音、土壌汚染、悪臭などを誘発させる施設などを表します。

心理的瑕疵は人によって感じるものが様々だという点が難しいところです。
ある人によっては小学校などから近いところを快適に感じますし、ある人にとっては子供によるいたずらを懸念したり声がうるさいなどといった理由で不快に感じるでしょう。
心理的瑕疵はそこが分かれ目になっていて、それを知っていたら買うことはなかったとされる事項、が基準になっています。

主に分類としては下記のような表現をされることが多いです。

心理的瑕疵・・・自殺・他殺・孤独死など「」にまつわるもの
精神的瑕疵・・・嫌悪施設・暴力団などの事務所などの組事務所「避けたい」もの

◆解決法は、売主側は報告する、そして・・・

売主側は開示しなければならず責任がつきまといます。また、意図しない部分が瑕疵として扱われてしまうかもしれません。(先ほどの例でいうと小学校や中学校などを嫌がる人もいます)瑕疵は思わぬ事態を招くかもしれないのです。
では、そうならないためにはどうしたらよいのでしょうか?

多くの状況を解決するために最も有効なのは、「すべて正直に話し、すべて契約書に記載する」これに尽きます。
書面に残しておくことが最も有効で、またその上で双方しっかり確認したという契約を交わしましょう。
それが「瑕疵担保責任免除」というものです。中古物件などは劣化が多くこの契約をすることが多いです。
しっかり説明をした上で、この契約にサインをしてもらいましょう。
説明した=サインした(著名した)=承諾したとなり、了承を得ることが出来るのです。
今のところ、これが最も良い方法です。売主と買主の関係以上に信用関係はとても大事です。
しっかり説明して、承諾を得て取引するようにしましょう。不動産が「それは話さない方がいい」と言ってきても、乗ってはいけませんよ。
重要事項説明書などの契約書に内容をしっかり記載し、口頭でも説明しましょう。のちのちトラブルになると面倒ですし、信用できない売主からは誰も買いたくないですよね。
心構えはしっかり持っておきましょうね。

◆そもそも告知義務はあるのか?

不動産が持っている物件を賃貸で出す際、一度人が入ってしまえば告知義務はなくなります。
部屋を賃貸で借りる場合は一度目以降義務がなくなるので、不安を抱く人が多いようですが、売却ともなると告知しなくてはなりません。
というよりも、告知するのが一般的です。後のトラブルは売主としても面倒ですからね。
賃貸の場合は不動産と借主なので、破格の賃料であったりする場合はすぐに疑った方が良いでしょうね。
売却する場合は、告知せず売り契約書に催促してサインさせるようなセコイ手はお互いにとって良くないのでやらないことをオススメします。

◆まとめ

心理的瑕疵とは、自殺・事故・事件などの「死」を連想されるものや、下水処理場や産業廃物処理場などの嫌悪施設があることなど、見えないが「精神的なダメージ」を及ぼすとされるもの。
また基準となるのは、その事実を知っていたら結果に左右されるものかどうか、です。
トラブルを避けるためにも、契約する前にしっかり説明すると共に、「瑕疵担保責任免責」という契約に一筆書いてもらうと良いでしょう。

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