不動産を法人名義に!節税になってメリットたくさん

不動産を法人化するときは、主に投資用不動産を相続したときです。法人を設立して法人名義で登記することより、さまざまな経費が計上でき、所得税の節税につながります。今回は、不動産を法人化する方法やメリットについて解説します。

1.相続不動産を個人名義ではなく法人名義へ

相続する不動産を個人名義で相続するのではなく、法人名義で相続することも可能です。法人名義にすることでメリットがありますので覚えておきましょう。

1-1法人登記の流れ

まずは、法人名義にする方法を解説します。相続物件を法人名義にする流れは以下の通りです。

家族が株主である法人を設立

建物部分を法人へ譲渡

帳簿価格で分割払いにする

ただ、帳簿価格での売却や長期分割返済の方法など、詳細は税理士に確認しましょう。税理士に確認してから行わないと、思わぬところで課税されることもあります。

1-2法人登記方法の詳細

法人名義で登記する必要があるので、法人を設立していることが大前提です。法人は、被相続人(相続するる側)の財産としないために、出資をする株主は相続人の中から選びます。たとえば、被相続人の妻や子供を代表取締役になるなどです。

法人を設立したら、建物部分「のみ」を法人へ譲渡しましょう。なぜ土地部分を譲渡しないかということ、高額にあることが多いからです。土地部分の評価が低ければ、土地部分も譲渡して問題はありません。

「譲渡」といってもタダで譲り受けると税金がかかってきます。そのため、帳簿に付けている金額で分割払いとして譲渡(確定申告で帳簿に計上している金額)します。そうすれば譲渡損益は発生しないので課税対象にはなりません。

法人する際のメリットは、次項で解説する「節税効果」になります。

2.節税対策について

相続不動産を法人名義にすると、以下のような節税効果があります。

所得を減らすことができる

生命保険を活用できる

どちらも結論としては、「法人として運営すれば経費計上項目が増え、不動産所得(賃貸収入)などが減る」という理由で節税することができます。

2-1所得を減らすことができる

そもそも法人化すると、その従業員に報酬を支払います。不動産を取得するための法人の場合には、家族が役員になっていることがほとんどなので、家族へ「役員報酬」が支払われます。もちろん、この役員報酬は不動産で得た賃料収入をそのままスライドさせるようなイメージです。

たとえば、法人化せずに家賃所得が年間600万円アパートをAさん(妻)が相続したとします。所得税は累進課税※1なので、所得が多いほど税率も高くなります。600万円であれば、「不動産所得600万円×税率20%-控除額427,500円」という計算となり、772,500円が税金となります。

一方、Aさんの子供Bさん、Cさんと3人で法人をつくり、法人名義で相続したとします。そうすれば、1人辺りの所得(役員報酬)は200万円(600万円÷3人)になり、さらに給与所得控除※2があります。

所得が200万円であれば78万円が給与所得控除になるので、それぞれの所得は122万円です。所得が122万円であれば、所得税の計算は「122万円×5%」となり6.1万円が税金です。

つまり、3人合わせて18.3万円が税金になるので、さきほどの772,500円と比較すると1/4以下の税金になります。また、役員報酬は全て経費計上できるので、法人税は発生しません。

上述した計算例は、全員ほかの所得がない前提であり、細かい控除条件は加味していません。あくまで「比較」のための計算例なので、実際は国税庁ホームページを確認しながら、税理士などとシミュレーションを行いましょう。

※1国税庁 所得税

※2国税庁 給与所得控除

2-2生命保険を活用できる

また、法人化することによる節税は、生命保険を活用できるという点もあります。生命保険料は法人ではなく個人でも「経費」として計上できますが、年間12万円という上限があります。しかし、法人化すれば年間計上額に上限はないです。

つまり、年間40万円保険料を支払っていれば(全額計上するという前提)、その金額が経費として計上できるため、その分所得が減り税金が減ります。

また、生命保険を解約して解約返戻金を受け取り、そのお金を建物の修繕費用や「退職金」に備えて貯蓄することができます。退職金を受け取るということは、退職金は「退職所得」になるため、退職所得控除が利用できます。

仮に、退職金を支給する役員(家族の誰か)が亡くなった場合には、法人で貯蓄してあった退職金は相続財産になるので、相続税の非課税枠が利用できます。つまり、いずれにしろ「控除」ができる分、節税になるということです。

ただ、こちらも先ほどと同様に、詳しくは税理士などに相談しましょう。たとえば、保険料は種類によって損金計上額のルールがあるなど、少々複雑な仕組みになっています。

3.まとめ

このように、法人化することで大きな節税対策になります。ただ、繰り返しますが化の手続きなどは必ず税理士などのプロへ相談しましょう。きちんと計算して報酬額などを決めないと、節税効果が薄くなってしまいます。

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