不動産「一括売却」と「一括競売」と「一括査定」って何?

不動産において、「一括」とつくものは非常に便利に使われています。

その中でも

一括売却

一括競売

一括査定

は、どれも「一括」とついていますが全く意味の異なるものです。

パッとみただけではわからないものですが、それぞれの単語はどういった意味なのでしょうか?

詳細を解説していきます。ぜひ参考にしてみてください。

◆「一括売却」とは?

不動産の競売は、基本個別に売却する方法が主流です。しかし、これらを一括して売却する方法があります。民事執行法61条にも下記のように書いてあります。

相互の利用上不動産を他の不動産(差押債権者・債務者が異なる場合を含む)と一括して同一の買受人に買い受けさせることが相当であると認めるときは、これらの不動産を一括売却できる

このように、複数の不動産を1セットに売却する方法を「一括売却」と言います。

例としては、古いマンションで敷地権がない物件などを売る際、土地の持ち分と建物が別の不動産になり敷地利用権と専有部分の分離処分が区分所有法で禁止されているので、一括での売却となります。

敷地権が設定されている物件は、建物に登記がされているので一括売却にはなりません。敷地権の制度は昭和58年の区分所有法の改正により導入されたので、現在競売に出ているようなマンションはほとんどが敷地権登記を設定したマンションになっています。そのため、一括売却のマンションは非常に少ないとお考えて間違いないでしょう。

複数の不動産を競売に出す場合、一つずつ売るか複数を1セットにして売るかを判断するのは裁判所です。バラバラで売ることは「個別売却」と言います。

しかし、近年では空き家問題などもあり家やマンションが売れにくくなっています。バラバラで売るとなると売れにくい分譲マンションも、一棟丸ごと売ることで売却額が跳ね上がった渋谷の分譲マンションもありました。立地によっては、マンション一棟で売りに出した方が価値が上がるものもあります。その場合入居者全員の承諾が必要なので大変ですが、老朽化した分譲マンションなどはこういった方法が得策なのかもしれません。

◆「一括競売」とは?

「一括売却」と似ている「一括競売」ですが、これは更地に抵当権が付けられた土地に建物が建てられた場合、土地と一緒にその建物も競売に出すことが出来るという制度です。似ていますが、全く違うものなので、混同しないよう気を付けてください。しかし、別の制度ながら競売の時は上手に使うと非常に有利な売却が出来ます。

また、「一括競売」に関する民法は389条でこのように規定されています。

抵当権の設定後に抵当地に建物が築造されたときは、抵当権者は、土地とともにその建物を競売することができる。

【一括競売の要件】※いずれも

・抵当権設定当時に土地上に建物が存在しない
・抵当権設定後に抵当土地上に建物が築造された

◆「一括査定」とは?

一括査定は、個人で不動産を売る際、専門家の不動産会社を探す際に一括査定サイトに登録して複数社に査定してもらいます。最低でも4社は査定をしておいた方がイイと言われているので、査定数が多いに越したことはありません。

不動産会社は個々によって違うので、得意分野や実績などに差があります。また、やる気も担当者によって違いますので、実際に接してみないとわからないことも多いです。そのため、数をこなしましょう。相手も商売なので上手く言ってきますし、素人相手だとナメられることもあります。真摯に売却してくれたり、わからない単語を教えてくれたりする良い不動産業者と出会うためには、なくてはならない存在です。

不動産を売却する際は、一括査定サイトに登録を行い、複数社と会話してみて媒介契約を結ぶ相手を決めましょう。

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