これから不動産が売れない時代がくるのか?

これからは、不動産が売れない時代が来ると言われています。正確には、「今の価格のままだと売りにくい」という表現になります。その理由は「価格」と「人口」の2つの観点からいうことができるので、今回はその「理由」について詳しく解説します。

1.価格が天井である

まず、これから不動産が売れなくなる時代が来る1番目の理由は、「今不動産の価格が天井である可能性が高いから」です。価格が天井であるということは、「需要」がピークであることを表しています。つまり、今不動産の需要はピークであり、今後需要は落ちていく一方であると考えられます。

1-1現在の不動産価格

現在の不動産価格は、ここ20年程度過去に遡っても、最も高い金額で推移しています。これは、不動産経済研究所が出しているデータ※1と国土交通省が出しているデータ※2を見ると分かりやすいです。

たとえば、首都圏新築マンションの価格は平成8年には4,238万円でしたが、平成27年には5,518万円まで上がっています。4,238万円から5,518万円に上がっているということは、ここ20年で30%以上価格が上昇しているということです。

首都圏の新築マンションを例に出しましたが、首都圏ほどではないですが他の地方の価格も上昇しているのは事実です。

※1不動産経済研究所
※2国土交通省

1-2契約率が落ちている

先ほど、不動産価格が上昇しているということは需要が上がっていると言いました。不動産に限らず、モノの価格は需要と供給によって決まります。当然ながら、マンションを欲しいと思っている人が多ければマンション価格を上げても売ることができます。

しかし、今後はマンションを欲しいと思っている人は減少すると考えられます。

1-2-1契約率について

その理由として、「契約率」という数字の推移が下がっていることが挙げられます。契約率というのは、新しく新築マンションを分譲して、最初の月でどの程度売却できたのかを表す数字になっています。新築マンションを売却するときには、売り出し開始前から広告で集客します。

そして、ある程度見学者と検討者が集まってから、「○月○日より登録受付を開始します」という流れで売却します。仮に、希望者が多く、登録住戸が重なれば抽選になるというワケです。たとえば、総戸数100戸のマンションで初月に50戸のマンションを売り出したとします。

好調のマンションであれば、そのうちの9割程度(45戸)は売れます。この契約率の好不調の境目は「大体7割」といわれており7割を下回ると不調と判断されます。

1-2-2現在の契約率について

前項で紹介した不動産研究所と国土交通省が出しているデータを見れば分かりますが、2009年のリーマンショック直後以来、2016年にはじめて契約率7割を下回りました。つまり、現在不動産価格は高騰しているにも関わらず、需要が減少しているということです。

ただ、不動産価格をいきなり下げることはありません。なぜなら、不動産ディベロッパーは既に土地を取得しており、その土地の取得は「高騰しているマンション価格」を基準に、高めの価格で購入しているからです。

そのため、今後も消費者ニーズは高騰した不動産価格についていけずに、契約率はさらに下がる可能性があります。その点が、今後不動産が売れなくなる1番目の理由です。

2.人口の減少

今後不動産が売れなくなる2番目の理由は、人口の減少です。先ほどいったように、不動産をはじめ、モノの価格は需要と供給のバランスで決まります。その需要を如実に表している数字が「人口」になるのです。

2-1人口と需要について

需要とは、「不動産を欲しいと思う人の数」になります。不動産を欲しいと思う人が多いか少ないかは、「エリアの人気」や「景気」にもよりますが、マクロな視点でみると「人口」も大切な要素になります。当たり前の話ではありますが、住宅というのは人の数によって需要は大きく異なるからです。

また、住宅は高額なものなので、すぐに買い替えるようなものではありません。中には、ずっと賃貸暮らしで住宅を購入することがない人もいるくらいです。

「人口減少は需要がなくなる」という話は全ての商品に言えることですが、「買う必要がない」「買い替え頻度が少ない」という面で、「不動産の需要」と「人口」は密接につながっているということです。

2-2今後の人口について

「少子高齢化」といわれている現在ですが、少子高齢化の問題以外にも「人口減少」という問題があります。総務省統計局のデータ※2を見ると、2015年には1億2,000万人いた人口も、2050年には1億人を切るという推移です。

また、出生率も大きな改善が見られない中では、このデータは大きく外れることはないと考えられます。そうなると、単純に人口減少により住宅を必要としている人の絶対数が減ります。住宅を必要としている人の絶対数が減るということは需要減ということなので、不動産ニーズも減少します。

そのため、今後の人口という観点から考えても、これからは不動産が売れない時代が来ると考えられるのです。

※3総務省統計局

3.不動産が売れない場合はどうしたら良い?

このように、「価格が天井である」という観点と「今後の人口」という2つの観点から、今後の不動産は売れない時代が来ると考えられます。前者の「価格」は直近5~10年程度の話でありますが、後者の「人口」はもっと長いスパンでも話です。

いずれにしろ、短中期的にも長期的にも、不動産は売れにくい時代が来ると予想されています。

では、不動産が売れない時代に突入する前に売るにはどうしたら良いでしょうか?見直すべきポイントを5つに分けてご紹介します。

3-1.広告などの宣伝活動はちゃんと出来てる?

広告を出さないと内覧者は飛躍的には伸びません。しかし、広告を出すのにはお金がかかり、それを負担するのは不動産会社なのです。そのため、極力広告費を浮かそうと自社HPだけに掲載し、SUUMO(スーモ)・HOME’S(ホームズ)・at home(アットホーム)・Ouccino(オウチーノ)などの掲載料のかかる有料サイトには掲載しないといったことがよくあるパターンです。しっかり有料サイトにも掲載しなければ、契約成立にはこぎつけられない場合も多いので、宣伝活動が出来ているかチェックすべきです。

3-2.売り出し方は間違ってない?

しっかり宣伝活動は行っていても、魅力的に見える販売図面でなければ効果はいまひとつです。推しているポイントや販売図面は一番初めに目に留まるところなので、しっかりチェックが必要です。写真を多く載せているか、長所を多く記載できているか、間取りはわかりやすいか、などなど、挙げればキリがありません。販売図面を見たときに内覧したいと思わせる工夫をもう一度見直しましょう。

3-3.内覧する際はベストな状態になってる?

内覧する人は多くても契約に至らない…期待して内覧しに来た人からパッタリ連絡が来なくなった、など、内覧にこぎつけられてもまだ安心は出来ません。内覧後の反応によっては、まだ見直すべき点があるかもしれません。

例えば、部屋の中キレイになっているか?特に水回りは印象を左右します。そして、部屋の空気は淀んでいないか。内覧前は空気の入れ替えは必須です。これだけで全く違った印象になります。また、購入後の生活をイメージしやすくするなどの工夫も一つです。(※アメリカではホームステージングという方法が一般的です)

3-4.見直し期間は3ヵ月以降

売却活動から3ヵ月経ったけれど一向に決まらない…という場合、これ以降は本格的な見直し期間になります。売却期間の目安となるのが3ヵ月といわれています。専任媒介契約も専属専任媒介契約も有効期間は3ヵ月なので丁度良い区切りになりますね。

一般的に相場以上の価格で売却出来た期間は3ヵ月が境になっています。次は半年、一年、と様子をみていく形になりますが、3ヵ月で一度振り返ってみると良いでしょう。

3-5.値下げするなら適切なタイミングで適正価格を

一般的に相場以上で売れるといわれる3ヵ月を目途に、成約が決まらないとなると「値下げ」を視野に入れ始めるでしょう。ここで注意ですが、明確な計画なくズルズル値下げするのは危険です。一度値段を下げてしまうと上げることは出来ませんので、慎重に、かつ計画的に値下げしなくてはなりません。様々な方法を試した上で十分検討する必要があるので、担当者を変えてみるのも一つの手です。タイミングや価格などは信頼できる担当者と十分に話し合いながら決定しましょう。

家を売るのにかかる期間はどのくらい?
不動産が売れないときの値下げのタイミングとは

4.いらない不動産を処分する方法は?

売れなくて「負動産」になってしまった!という場合、人の名義として扱われている不動産をゴミのように捨てることは出来ません。

いらない負動産の処分の仕方は主に3つあります。

1.タダ同然の価格で売却

2.自治体へ寄付する

3.相続を放棄する

不動産は捨てられるの?いらない負動産を捨てる3つの方法

売れない場合はしっかり手順を踏んで処分しましょう。

5.まとめ

いかがでしたか?

これから不動産が売れない時代になっていく中で、

・どのように売れない時代になるか

・売れない不動産を売るためにはどうすれば良いか

・いらない負動産の処分方法

などを紹介してきました。

不動産が売れない時代とはいっても、ゼロでない以上可能性はあります。見直すべき点や改善点を実行した上で、どうしても売れない場合は他の方法も把握しておきましょう。

また、不動産会社を一社にしているのであればかなり可能性を狭めています。

査定は複数社行える一括査定サイトを利用し、最低でも4社は査定を行うことで、自身の不動産の価値を見直すことが大切です。

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